КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ИНВЕСТИРОВАТЬ ИЛИ НЕТ В 2024 ГОДУ
В 2023 году объемы продаж коммерческой недвижимости достигли рекордных значений.
С российского рынка уходили иностранные инвесторы в результате чего в нем появилось большое число качественных предложений.
Какие варианты вложений в коммерческую недвижимость существуют и как же их реализовывать?
ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ
Инвестиции в жилые апартаменты для последующей сдачи их в аренду был всегда наиболее популярным вариантов инвестиций. Часто апартаменты представляют собой студии, которые располагаются в зданиях, прошедших реновацию, и имеют статус нежилой недвижимости.
При этом приобретение апартаментов от 15 до 30% выгоднее покупки студий, которые имеют статус квартир.
Апартаменты можно сдавать в посуточную или даже почасовую аренду. Но в этом случае появляются дополнительные затраты на клининговые службы для регулярной уборки помещения. Также владельцу апартаментов нужно закладывать средства на периодический косметический ремонт помещения.
Так же есть управляющие компании, которые берут на себя хлопоты управлением и заработка на ваших апартах. Цена ниже, окупаемость Выше!
На рынке Москвы и Санкт -Петербурга всегда можно найти классные предложения по инвестициям в такие апарты.
В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира. Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы. По российскому законодательству апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Таким образом, они не подпадают под правила жилищного кодекса. Более того, непроработанная законодательная база по отношению к данному виду имущества делает судебную практику при решении споров с апартаментами сложной и неоднозначной для их владельцев.
ИНВЕСТИЦИИ В МАШИНО-МЕСТА ИЛИ КЛАДОВКИ
Изначально парковочные места предназначаются для владельцев жилой недвижимости в домах, где они расположены. Но очень часто Машино-места остаются нераспроданными — это возможность для инвестора купить такое место и сдавать его в аренду новым жильцам дома.
Дешевле Машино-мест стоимостью от от 700 000 и выше в Москве и Новой Москве можно приобрести кладовку стоимостью от 300 000 рублей. Многоквартирные жилые дома снабжаются не только подземными парковками, но и небольшими индивидуальными помещениями (келлерами) для хранения сезонных вещей. Кладовку можно сдавать в аренду как физическим лицам, так и малому бизнесу, который будет хранить там запасы продукции.
Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины. На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов. Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.
ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС (ГАБ)
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это продажа коммерческой недвижимости с действующим договором аренды. Обычно сумма такой сделки выше в сравнении с покупкой свободного помещения. Но ГАБ позволяет инвестору сразу получать арендные платежи без реновации помещения и поиска арендаторов.
Есть так же и другие варианты покупки под ГАБ помещения в новостройках и уже заранее искать арендатора, что бы потом продать такое помещение.
К коммерческой недвижимости относятся объекты, которые предназначены для того, чтобы вести бизнес или получать прибыль от сдачи ее в аренду. Это могут быть здания, сооружения или отдельные их части, а также земельные участки для осуществления хозяйственной деятельности. Структура рынка коммерческой недвижимости состоит из следующих сегментов: офисов;
- складов;
- производственной недвижимости;
- торговой недвижимости;
- гостиниц и апартаментов;
- земельных участков и парковок.
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИЕ ОБЪЕКТЫ
Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.
ГОСТИНИЦЫ И ХОСТЕЛЫ.
Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы. Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий. Инвестиции в гостиницы и хостелы приносят инвестору наибольшую прибыль, когда объект недвижимости размещен в местах туристического потока: морские и горнолыжные курорты, достопримечательности и т. д.
Любой тип коммерческой недвижимости характеризуется двумя видами дохода: прямыми (от аренды площадей) и косвенными (источником которой служит рост стоимости объектов).
ВАРИАНТЫ ИНВЕСТИЦИЙ
Есть несколько основных вариантов вложения средств в коммерческую недвижимость.
КУПИТЬ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО:
Чем меньше площадь объекта коммерческой недвижимости и чем лучше его месторасположение, тем выше конкуренция среди покупателей. Это приводит к тому, что увеличивается цена квадратного метра недвижимости, а годовая доходность от сдачи в аренду оказывается в процентном выражении ниже средней по рынку. Чтобы найти подходящую недвижимость, инвестор может использовать специальные всем известные агрегаторы.
Для самостоятельного поиска объекта и принятия решения об инвестициях важно обладать высоким уровнем знаний и опыта.
Инвестор должен правильно оценить объект, обеспечить прозрачность и выполнение юридических условий, проверить наличие всех документов, а главное — определить коммерческий потенциал недвижимости.
СРОК ИНВЕСТИЦИЙ
Вложения в коммерческую недвижимость — это чаще всего долгосрочные инвестиции сроком как минимум в несколько месяцев. Однако время инвестирования зависит от целей и стратегии инвестора.
КРАТКОСРОЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — инвестор может купить недвижимость в фазе строительства и продать ее, когда объект будет готов. Также инвестор может купить перспективный, с его точки зрения, объект и перепродать его по более высокой стоимости.
СРЕДНЕСРОЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — инвестор может вложиться в ЗПИФН или заняться самостоятельным девелопментом. В последнем случае он покупает участок, строит объект недвижимости и затем продаёт его.
ДОЛГОСРОЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — инвестор приобретает недвижимость, чтобы сдавать её в аренду.
РИСКИ ПОКУПКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Есть две основных категории риска, с которыми связано инвестирование в коммерческую недвижимость.
Общеэкономические риски:
- Макроэкономический
— изменения в экономике страны в целом приводят к изменению спроса и предложения на отдельных рынках. В зависимости от таких колебаний цены на коммерческую недвижимость могут вырасти, а доходность — упасть.
- Инфляционный
— рост цен на потребительские товары и энергоносители может отличаться от изменения цен на недвижимость, в результате чего недвижимость может дешеветь несмотря на общий рост цен.
- Правовой
— изменения в законодательстве, которые могут привести к росту налогов, новым требованиям к арендуемым площадям, изменениям в лицензировании деятельности арендаторов, в строительстве, в организации процесса купли-продажи объектов.
Общеэкономические риски:
Риск местоположения — в качестве такого вида риска можно рассматривать снос жилого фонда вблизи места расположения магазина и строительство автодорог, ухудшающих шаговую доступность коммерческой недвижимости.
- Финансовый риск — например, риск, связанный с возвращением кредита на покупку здания.
- Риск недополучения прибыли как по причине съезда арендаторов, так и при невозможности найти нового арендатора по прежней высокой ставке.
- Технический риск — сужение целевой аудитории арендаторов, например, из-за небольшой высоты потолков, что препятствует «заселению» на объект медучреждений.
- Маркетинговый риск — риск открытия нового конкурирующего объекта.
Локальные риски обусловливают возникновение риска ликвидности — невозможности реализовать объект в короткий срок по рыночной цене.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ.
Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала. Если вы все же намерены купить объект коммерческой недвижимости, стоит предварительно рассмотреть все преимущества и недостатки такого рода инвестиций.
ПЛЮСЫ ПОКУПКИ
Пассивный доход. Защита от инфляции. Разнообразие объектов коммерческой недвижимости. Множество вариаций получения прибыли. Низкий риск потери капитала.
МИНУСЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Высокая стоимость первоначальных инвестиций. Срок окупаемости вложений – не менее 7 лет. Постоянные дополнительные издержки: коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги и т. д. Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.
Помимо большого количества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют и немало недостатков.
Перед тем, как вложить свой финансовый капитал в коммерческую недвижимость, стоит взвесить все плюсы и минусы таких долгосрочных вложений в недвижимое имущество или просто приходите на консультацию мы обсудим Вашу стратегию инвестирования.
