Готовый арендный бизнес (или ГАБ) — это недвижимость, уже сданная в аренду и приносящая регулярный доход за счет действующего договора с арендатором. На протяжении многих лет этот инструмент считался идеальным выбором для ленивого или пассивного инвестора.
Однако 2025 год нам показывает, что если раньше ГАБ это была гавань стабильности, то сейчас это новые вызовы для собственника такого бизнеса, новые сложности, но и новые возможности.
Что изменилось на рынке ГАБ
Рынок готового арендного бизнеса традиционно привлекал внимание инвесторов своей стабильностью. Владельцу объекта достаточно было получать арендные платежи, не вкладывая усилия в дополнительное управление. Но за последний год динамика рынка изменилась:
— Качественных ликвидных объектов стало меньше.
— Количество желающих приобрести ГАБ значительно выросло, что создало высокий спрос и конкуренцию.
— Надежные арендаторы — особенно крупные сетевые ритейлеры — усилили свое влиянию, навязывая собственникам не всегда выгодные условия.
Сегодня, даже нам экспертам, чтобы найти по-настоящему доходный и ликвидный объект, требуется больше усилий и внимательный анализ — далеко не каждый ГАБ становится удачной инвестицией.
Почему ГАБ стал так популярен
Основной приток инвесторов в сегмент ГАБ произошел в результате разочарования в других классах активов, в первую очередь — в жилой недвижимости. Доходность сдачи жилья в аренду снизилась, тогда как коммерческая недвижимость с устоявшимся арендным потоком остается привлекательной по следующим причинам:
- Более высокая доходность. Даже в непростой рыночной ситуации доходность ГАБ заметно превышает показатели жилой недвижимости.
- Минимальные хлопоты. В отличие от сдачи жилья, где владелец часто сталкивается с неплатежами, частыми сменами арендаторов и мелким текущим ремонтом, ГАБ предполагает долгосрочные отношения с надежным арендатором.
Для инвесторов это не просто «пассивный доход», но и возможность диверсифицировать портфель и частично защитить себя от экономических рисков.
Кто зарабатывает на рынке сегодня?
Ликвидный ГАБ чаще всего представляет собой помещение в сегменте стрит-ритейла с хорошей проходимостью, где арендатором выступает крупная сетевая компания. Список «желаемых» арендаторов невелик:
— Супермаркеты (например, «Пятёрочка», «Магнит»).
— Аптеки (популярные федеральные сети).
— Алкомаркеты (например, «Красное & Белое»), хотя и здесь есть вопросы, если вы помните власти Подмосковья писали о том, что запретят продажу алкоголя в магазинах, расположенных во дворах многоквартирных домов. Алкомаркеты на первых этажах провоцируют постоянный шум, мусор и прочие неудобства.
— Пункты выдачи заказов (в том числе Wildberries, Ozon).
Такие арендаторы считаются надёжными благодаря устойчивому спросу на их товары и услуги. Особенно выделяются продуктовые сети, которые практически гарантируют стабильный трафик, а значит, и регулярные доходы для инвестора.
Подводные камни сотрудничества с сетевыми арендаторами
Несмотря на свою привлекательность, крупные сетевые арендаторы часто выставляют арендодателям жесткие условия. Львиная доля договоров сегодня подписывается в одностороннем интересе арендатора. Среди наиболее частых сложностей:
— Долгосрочные договоры. Средний срок — от 10 до 15 лет. Это ограничивает гибкость собственника.
— Индексация арендной платы. Часто происходит только по соглашению сторон или с минимальным процентом, лишая арендодателя возможности увеличить доход.
— Фиксация условий. В стандартный договор практически невозможно внести изменения, даже если экономическая ситуация изменилась.
Например, такие арендаторы, как «Красное & Белое», берут на себя минимальные риски: выбирают помещения без привязки к премиальным локациям, заключают выгодные для себя договоры и минимизируют возможность индексации ставок. С одной стороны, такие арендаторы обеспечивают стабильный денежный поток для владельца, но с другой — ограничивают свободу действий.
Как выбрать ликвидный ГАБ
Основное правило успешного вложения в ГАБ — это покупка объекта с проверенным и надёжным арендатором. Помимо самого арендатора, важно обращать внимание на:
— Юридические дефекты объекта- проверить собственника и сам объект.
— Локацию. Идеально — оживлённые улицы с высоким пешеходным трафиком.
— Срок действия договора. Долгосрочные контракты привлекательны, но только при адекватных условиях индексации.
— Финансовые показатели арендатора. Даже у популярных сетей бывают проблемы, поэтому анализ финансового состояния арендатора обязателен.
Не стоит забывать и о текущей доходности объекта. Рынок становится всё более конкурентным.
Стоит ли сейчас инвестировать в ГАБ?
Несмотря на вызовы, на передоз предложений не самых ликвидных объектов, готовый арендный бизнес остаётся одним из самых привлекательных инструментов на рынке недвижимости. Сегодняшний рост спроса со стороны инвесторов говорит о том, что, несмотря на сложности, рынок ГАБ предлагает стабильность и доходность, недоступные большинству других активов. Более того, в условиях экономической нестабильности коммерческая недвижимость с надёжным арендатором становится альтернативой другим инвестициям как с точки зрения доходности, так и предсказуемости.
Инвестируйте с умом: выбирайте ликвидные объекты, тщательно анализируйте арендаторов и не соглашайтесь на сомнительные условия. Это позволит не только сохранить капитал, но и приумножить его на чужом успехе.
Покупка готового арендного бизнеса — это не только перспектива пассивного или активного дохода, но и способ охватить долю стабильно прибыльного рынка коммерческой недвижимости. Однако сегодняшние реалии требуют от инвесторов большей осмотрительности, взвешенных решений и понимания нюансов работы с арендаторами.
Выводы вы делаете сами.
Если Вам нужна профессиональная помощь в подборе нежилых помещений ГАБ или под свой бизнес, я всегда рада буду помочь Вам.
С Уважением, Терентьева Ольга Ваш федеральный эксперт безопасных сделок.
