Когда речь заходит о сделках с недвижимостью, на ум приходит образ риелтора — уверенного, улыбчивого профессионала, который одной рукой открывает двери к новому жилью, а другой расписывает блестящие перспективы. При этом у него в социальных сетях прекрасные видео, которые залетают на миллионы и вызывают доверие.
Но что скрывается за этой картинкой в большинстве случаев? Увы, не редкость, когда под лоском компетентности кроется банальное незнание законов, а порой и полное их игнорирование, а порою мошеннеческий умысел.
Вы даже не представляете, какой порой бывает кухня у этих сделок. Погнали разбираться, где риелторский энтузиазм превращается в настоящую юридическую мину замедленного действия. И главное — к чему это приводит.
1. АЛИБИ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ: «Я НЕ ЗНАЛ!» НЕ СПАСЁТ
Ах, как часто риелторы недооценивают этот ключевой принцип! Итак, вы покупаете квартиру. Документы вроде бы в порядке. А потом, спустя полгода, в вашу дверь звонит неизвестный человек и заявляет, что сделка была незаконной, а имущество ему принадлежит. Добросовестный ли вы? Да. Но суд отберёт у вас квартиру. Почему? Потому что риелтор не удосужился проверить историю объекта.
Типичные ошибки:
Неполная проверка цепочки сделок, переходов права, какая стоимость была в договорах купли продажи, как происходили расчеты по предыдущим сделкам и многое другое.
Пропуск таких «мелочей», как незарегистрированные лица, претендующие на жильё: несовершеннолетние дети, супруги, отказавшиеся подписать согласие на продажу или во все не подозревающие о том, что вторая половинка что-то продает из недвижимости.
Итог: квартира ваша – больше не ваша. Деньги вернуть? Попробуйте. А время, нервы и здоровье как будете возвращать?
2. ПОЖИЛЫЕ ПРОДАВЦЫ: «Я НИЧЕГО НЕ ПОДПИСЫВАЛ!»
Сделки с продавцами в возрасте – отдельный блок адреналина. Сидит такая бабушка, что-то подписывает. Через полгода её наследники подают в суд: мол, наша мама-то недееспособная была, обманули её. Сделка аннулируется. А деньги где? А Бабуля деньги потратила….вместе с внуками.
Что делает профессионал?
Проверяет, в каком состоянии находится продавец, вплоть до медицинских заключений и приглашает специалиста на сделку, который делает специальное медицинское освидетельствование.
Удостоверяется, что никто на бабушку не давит. Да, бывает, что наивных пожилых людей уговаривают продать квартиру за копейки.
Риелтор иногда даже не знает, что, когда пожилой собственник продает недвижимость, он должен обязательно взамен приобрести другую жилую площадь именно в собственность. Готовьтесь платить адвокатам.
3. НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ: МАЛЕНЬКИЕ ЛЮДИ, БОЛЬШИЕ ПРОБЛЕМЫ
О, этот пункт заслуживает книги. Если в квартире зарегистрированы дети, это не просто проблема, это бомба замедленного действия. Например, ребёнка «забыли» выписать до сделки или уговорили наивного покупателя купить квартиру с прописанными детками, мол после сделки обязательно выпишутся. Последствия?
И да, здравствуйте, суд, но в случае снятия несовершеннолетних с регистрационного учета у Вас будет статус –«все сложно».
4. Когда ребёнка не получится выписать?
Есть несколько ситуаций, когда выписка несовершеннолетнего ребёнка из квартиры невозможна:
• по завещанию, на него оформлено право пожизненного проживания;
• ребёнок по решению опеки временно находится в детдоме или другом учреждении;
• родители ребёнка внезапно умерли. В таком случае муниципальную квартиру органы опеки переоформят в собственность ребёнка, а в приватизированной он останется прописан как минимум до оформления опекунства.
В этих случаях принудительно выписать ребёнка не получится даже через суд, но сделать это можно на добровольной основе по решению отца, матери или законного представителя.
4. ПРАВО ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ: КОМУ КВАРТИРА, А КОМУ КЛЮЧИ
Сейчас регистраторам необязательно предоставлять выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах в жилом помещении.
«Прописанных у нас нет в квартире», — говорят вам продавцы и вы верите им на слово, а риелтор продавца конечно же на стороне своих клиентов, ведь Вы покупатель зачастую экономите на услугах эксперта по сделкам с недвижимостью.
А потом выясняется, что прописанный пенсионер или инвалид имеет право жить в этой квартире, даже если она уже ваша. И что делать? Забирать к себе?
Кто проверяет такие нюансы? Профессиональный юрист по сделкам с недвижимостью. А вот риелтор чаще всего даже не в курсе таких тонкостей.
5. «А Я ДУМАЛ, ВСЁ ЧИСТО!»
Не проверены обременения: залог, арест, долги по коммуналке.
Прежние сделки — с нарушениями. Если раньше квартира была приватизирована неправильно, это уже повод для оспаривания.
Доверенности. Поддельные документы — это основа любой мошеннической схемы. Надо проверять!
ЧТО ДЕЛАТЬ?
Когда в следующий раз вы будете готовы довериться «светлому» образу риелтора или подруги — риелтору, или Вы «сам себе риелтор», что тоже часто бывает, подумайте, кто будет разруливать проблемы, если что-то пойдёт не так. Я знаю, вы не хотите терять деньги, здоровье, да и в целом сон.
Мы проверим всё: документы, историю объекта, законность всех сделок, от соседей до органов опеки.
«Ольга Терентьева — это когда вы спите спокойно» сказала одна моя клиента.
Проверка объекта и его собственника у нас выдается в виде большого отчета, и даже если вы сами нашли объект, обязательно закажите проверку.
Проверка — это как проездной в мир, где сделки не ломают вам жизнь.
Приходите на консультацию и задавайте Ваши вопросы. Продолжение следует.
