Мне вчера звонит клиент и хочет на консультацию, где он спрашивает, как можно вернуть деньги за купленную еще вчера ( декабрь 2022 год переход права) квартиру.
Он купил квартиру с не просто зарегистрированными гражданами.
В квартире оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в квартире.
Как сделка может быть оспорена? ( сразу скажу, практика здесь не однозначная и судами спорные ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке.)
Просто…просто такую сделку нельзя было допустить.
Как это можно было предотвратить?
Миллион вопросов.
Обременительный квартирант – это всегда риск, и его не так просто найти, например, в ЕГРН, как и другие риски в сделках с недвижимостью.
Это большой правовой пробел.
Как правило судебные споры по таким делам не в пользу покупателей.
Хотя, конечно, есть инвесторы, которые решают такие вопросы и покупают специально такие квартиры.
Как выяснить, кто зарегистрирован в квартире, кто имеет право бессрочного проживания в квартире?
Даю пошаговую инструкцию.
1.Наилучший вариант, нанять специально обученного эксперта- юриста по сделкам с недвижимостью. Только не юриста из Лукойла или просто знакомого юриста, или вы сами получали, когда юридическое образование, но никогда не работали в сфере сделок. Я всегда говорю, чисто теоретически стоматолог имеет медицинское образование и может принять роды, но не может быть одновременно и гинекологом. А вот не всякий гинеколог сможет вылечить Вам зуб, хотя и тот и другой с медицинским образованием.
2. посмотреть документы основания: договор передачи, договор купли продажи и так далее. Лучше посмотреть все переходы права по объекту.
Переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). В этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.
Где же можно увидеть это право гражданина на бессрочный порядок? Правильно, смотрим документы основания:
завещательный отказ, по соглашению сторон в договоре купли-продажи, договоре дарения, в брачном договоре супругов и др.
3. Заказать архивную выписку из домовой книги.
Тут надо понимать, что эта информация не всегда доступна даже собственнику квартиры. Исключение, если объект находился в собственности одной семьи.
Как правило мы смотрим информацию о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ.
Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу.
Приказ МВД РФ от 31.12.2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках. Так же есть риск неполной информации, по причине обычного «человеческого фактора»: утерян архив, не занесла гражданина и тому подобное.
Итак, какие лица имеют право бессрочного (пожизненного) пользования жилым помещением по закону?
1. Лица, которые отказались от права приватизации квартиры.
Например, в муниципальной квартире проживает семья из 3-х человек (родители и ребенок). Оба супруга изначально согласны на приватизацию, но по неким причинам супруг отказывается от своего права приватизации. В результате супруга и ребенок становятся собственниками жилого помещения, а у супруга (у того, кто отказался) возникает право бессрочного проживания в квартире или пользования ею. При этом обретенное право пользования в дальнейшем сохранится, даже если второй захочет распорядиться квартирой: обменять, подарить, оформить в наследство и пр. (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
В этом случае мы просим всех сняться с регистрационного учета до сделки.
Граждане, которые не смогли распорядиться своим правом на приватизацию по уважительным причинам (признанные судом безвестно отсутствующими, осужденные к лишению свободы, выехавшие в психоневрологические интернаты или другие учреждения социальной защиты) так же имеют это право.
Как вы знаете из моих статей, таких лиц снимают с регистрационного учета на время их отсутствия по месту постоянного жительства и нахождения в местах, перечисленных выше , но после своего появления (освобождения) и возвращения они вправе зарегистрироваться и заселиться в квартиру. Суды выносят решения в их пользу.
Где проверить, что заказать, и что дополнительно запросить в этом случае у собственника?
Архивная выписка из домовой показывает нам, кто и когда и куда выбыл: по смерти, другое место жительство, места лишения свободы, учреждения социальной защиты и так далее.
Дополнительно запросите у продавца договор социального найма и договор- передачи. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.
2. Лица, включенные в ордер на предоставление квартиры в Жилищно- строительном кооперативе (ЖСК).
До 01 марта 2005 года квартиру членам ЖСК предоставляли по ордеру (иногда это такая бумажонка формата А5). Лица, включенные в ордер, как члены семьи собственника (пайщика ЖСК), приобретают самостоятельное право пользования квартирой и сохраняют за собой право бессрочного пользования жилым помещением.
Прямых законодательных норм для этой категории лиц не имеется, но суды права данных граждан приравнивают к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры.
3. Лица, получившие право бессрочного пользования на основании завещательного отказа.
Наследодатель в завещании по каким -то причинам отказал в праве обладания и распоряжения имуществом, но предоставил гражданину право бессрочного проживания в жилом помещении. Такие лица называются отказополучателями. (кстати, такие квартиры как правило существенно ниже по стоимости на рынке).
Или, например, наследодатель так заботиться о человеке, который после его смерти не сможет быть собственником, но будет проживать пожизненно в квартире, то есть обеспечил, например, сожителю крышу над головой.
Отказополучатель вправе требовать от наследников зарегистрировать в ЕГРН обременение на жилое помещение на основании завещательного отказа. Такое право отказополучатель может реализовать в течение трех лет со дня открытия наследства.
Где проверить, что заказать, и что дополнительно запросить в этом случае у собственника?
Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Пусть продавец покажет, изначальное завещание, которое вы внимательно прочтете.
4. Лица, передавшие свое жилье по договору ренты.
Договор ренты является соглашением, по которому одна сторона передает свое право собственности на квартиру другой стороне взамен ежемесячных денежных выплат или натурального обеспечения. Это может быть покупка еды, лекарства, одежды, оплата медицинских манипуляций, ремонта и пр. Таким образом люди пожилого возраста или инвалиды улучшают качество своей жизни. Пожилой человек, передает квартиру в собственность, но сохраняет пожизненное право пользования квартирой.
Как проверить? Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть договор ренты, где будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.
5. Иные договора и соглашения.
Договор дарения как смешанный договор, внимательно читаем: Даритель вправе проживать в квартире и пользоваться ею в бессрочном порядке. Именно так пожилые люди желают распорядиться своим имуществом еще при жизни и дарят квартиры своим внукам, детям, родственникам, реже третьим лицам. Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, суды рассматривают данные договоры с условием как смешанный договор, который может включать элементы различных договоров.
Брачный договор. (или соглашения о разделе общего имущества супругов), внимательно читаем его, там тоже может быть прописано это условие, например право бессрочной регистрации сохранится при разводе или в случае продажи квартиры.
Иные нотариальные соглашения, заявления и обязательства, на основании которых возникает право пожизненной регистрации и проживания в жилом помещении. Причем в договоре это условие может быть не отражено.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища и это прописано в договоре.
Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с такими ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где проверить, что заказать, и что дополнительно запросить в этом случае у собственника?
Архивная выписка из домовой книги, предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Как прекратить право бессрочного (пожизненного) проживания досрочно?
По суду нежелательного квартиранта выписать невозможно.
Право бессрочного проживания (пользования) может быть прекращено в случае добровольного выезда гражданина в другое место жительства с условием, что выезд будет иметь не временный, а постоянный характер.
Ключевое слово здесь — «добровольный выезд».
Хотя зачастую, когда продаются квартиры с такими обременениями существенно ниже рынка, «добровольный» выезд может иметь характер «вынужденного», когда помогают выехать.
При этом выехавший гражданин может не быть зарегистрированным в ином месте проживания, и это не будет являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования в прежнем жилом помещении.
Временный выезд (временно выбыл) — это выезд гражданина в другое место жительства: по работе, учебе, в места лишения свободы и т. д.
В случае вывоза своих личных вещей, переезда в другой населенный пункт, вступления в брак, проживания с новой семьей в другом жилом помещении на постоянной основе и т. д. — будет имеет постоянный характер. Судом расценивается, что таким образом гражданин отказался от своих прав в одностороннем порядке.
Период времени отсутствия, добровольно съехавшего из спорного жилья и неучастие в оплате коммунальных услуг, тоже имеет влияние на исход судебного спора.
Торги, банкроты — это всегда риск!
Кто сталкивался знают, что не всегда организаторы торгов или арбитражные управляющие предоставляют полную информацию по документам и уже тем более по переходу права по объекта или архивные документы. Как правило, мы сами заказываем необходимую проверку по объекту.
Для подготовки продажи арестованных объектов судебные приставы привлекают фирмы-однодневки, которые продают квартиры, не заботясь о прозрачности процедуры и не предоставляют необходимую документально юридическую информацию.
Кстати, буквально недавно коллега интересовался положением дел одной из таких компаний. Компания, которая выкупала «проблемные» квартиры, в том числе и с торгов привлекла внимание моего коллегу, вернее его клиента.
«Оля, ходят слухи, что компания банкротиться, можно ли у них покупать квартиру?»
Я посмотрела финансовый анализ документов, сумму исковых заявлений к данной компании и то, что доли собственников это бизнеса под обременением.
То есть покупать квартиры у это компании рискованно.
Все риски, которые я перечислила выше всегда сможет обнаружить опытный агент или юрист по сделкам с недвижимостью.
Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.
Всегда анализируйте следующие документы:
1. Архивная выписка из домовой книга. (Справка о прописанных лицах.)
Покупая дом, коттедж, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов. Если домовая книга не заводилась, попросите справку из администрации, что домовая книга не заводилась.
2. Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
3. Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Читаем предыдущие ДКП, где указывается список прав проживания, а в свидетельстве на наследство – завещательный отказ.
Прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана и с ними.
Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.
Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. И здесь происходит все очень просто из-за наивности людей и не знания.
Вы всегда можете обратиться ко мне за консультацией и юридическим сопровождением сделки, просто заполните форму после этой статьи на сайте.
Я всегда помогу Вам найти верное решение в задачах с недвижимостью.
