Пришло сообщение от 4 июня 2023 года

«Олечка, вчера видела, как вы консультировали на конференции людей, просто восхищаюсь Вами.
Я уже очень долго продаю квартиру. Желающих ее купить не так много или торгуются сильно, я не готова.
И вот пришли реальные покупатели — готовы приобрести ее в ипотеку, но у них нет денег на первоначальный взнос (от 20% говорят надо).
Покупатели, очень милые молодые люди предлагают мне завысить цену квартиры по договору как раз на сумму первоначального взноса.
Я чем -то рискую?
Вы можете мне помочь с проведением такой сделки?»

ОТВЕТ:

Пока я получаю заслуженные награды 3 июня 2023 года я стала в третий раз в рейтинге «Лучших экспертов по доходной недвижимости» Лучшей или попросту №1.

Пока я коммуницирую на конференции, в июне 2023 года, работа в Агентстве кипит. И конечно Безопасность сделок с недвижимостью — это важно. Мне так же очень приятно, что мои клиенты на конференции точно знают кто я,
Ангел хранитель по сделкам с недвижимостью.

Так как я за безопасность, то хочу Вас – дорогие мои продавцы предупредить, если к Вам приходит покупатель без первоначального взноса или ему не хватает на первоначальный взнос- НЕ «ведитесь», даже если квартира не продается уже полгода или год или 5 лет, или вообще не продается от слова совсем!
Просто будьте аккуратны
Выглядит схема так. Цену квартиры увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса.
Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал!!!! ( а расписку пишет, ведь банку важно получить эту расписку в свой пакет документов)
Последствия таких историй самые разные.
Как Вы думаете это законно, мои дорогие?
Чем рискует продавец квартиры?
Продажа квартиры в 2023 году по желаемой цене продавца порою превращается в долгое «стояние» на ЦИАН или АВИТО.
Процесс просто затягивается, даже тогда, когда деньги очень и очень нужны Продавцу.
И вот когда совсем припекло Продавец, рискуя может согласиться на самые незаконные способы продажи квартиры по желаемой цене.
В народе такой способ называется «ЗАНИЖАЙКА» или «ЗАНИЖЕНИЕ».
И вот собственник соглашается на не совсем законные схемы — лишь бы поскорее продать квартиру, да еще и по той цене, которую планировал.
Итак, Ваш Покупатель готов приобрести вашу квартиру, но при одном условии — вы должны завысить ее стоимость.
И тут Продавец соглашается, ведь нет ничего страшного , как ему кажется?
У покупателей действительно не всегда есть первоначальный взнос на покупку, ну не накопил.
И здесь вопросы к финансовой грамотности Вашего Покупателя.
Обычно сейчас при покупке вторичного жилья это 20% первоначальный взнос и большую часть средств дает Банк!
Размер кредита, который банк готов выдать клиенту, напрямую зависит от рыночной стоимости приобретаемого жилья: чем она выше, тем больше кредит, и наоборот.

В ЧЕМ ДОЛЖЕН БЫТЬ УВЕРЕН БАНК?

1. В способности клиента выплатить кредит. Кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. И здесь важна КИ – кредитная история клиента. (об этом вы можете прочитать в моей статье СЛОЖНОСТИ С ИПОТЕКОЙ ИЛИ КОМУ МОГУТ ОТКАЗАТЬ В ЕЕ ВЫДАЧЕ?
Источник: https://russianrealtor.su/poleznoe/stati/slozhnosti-s-ipotekoy-ili-komu-mogut-otkazat-v-ee-vydache https://russianrealtor.su/poleznoe/stati/slozhnosti-s-ipotekoy-ili-komu-mogut-otkazat-v-ee-vydache/ )
Банк дает охотно деньги тем, кто исправно платил и платит по долгам.
Пока первоначальный взнос 20% на покупку вторичного жилья (С 1 июня 2023 года минимальный взнос — 20%, с 1 января 2024 года — 30%, пишут некоторые СМИ.)
Когда у покупателя -заемщика есть ПВ (первоначальный взнос), он показывает свою надежность и финансовую дисциплину.
А что такое финансовая дисциплина (это способность не только зарабатывать, но и копить, платить по своим счетам).
Однако последнее время все больше и больше клиентов, которые не смогли накопить 20% первоначального взноса.
Именно такие покупатели просят продавцов завысить стоимость квартиры!
Чтобы не платить ПВ или не платить его полностью, Покупатели договариваются с собственником квартиры, чтобы тот завысил ее стоимость на 10-20% — как раз на размер первоначального взноса, который требует Банк.
И (ВНИМАНИЕ!!!) эту сумму, в размере первоначального взноса, покупатель «якобы» передает продавцу, а продавец дает ему расписку, что уже получил эти деньги (на самом деле нет). Так как эта расписка нужна Банку!
Оставшуюся по договору сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры и которую собственник изначально и хотел получить за свою квартиру, банк перечисляет в качестве кредита.
Именно так Покупатель приобретает жилье без первоначального взноса, а Продавец получает все деньги.
Покупатели – «ипотечники» идут на такую схему по нескольким причинам:
• Просто нет первоначального взноса, от слова совсем. (хотя их ждут расходы на страхование, оценку, регистрацию и прочее)
• Покупателям нужны деньги на ремонт квартиры, покупку для нее мебели и техники;
• деньги нужны на другую крупную покупку или даже путешествие;
ни эти ни другие причины ни в коем случае не оправдывают ни покупателя, ни продавца, ни риелтора, юриста или брокера- которые помогают сторонам в свершении этого действия.

ЧЕМ РИСКУЕТ ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ?

Выгода для продавца в 2023 году, что хоть какой-то Покупатель нашелся на его квартиру.
А теперь риски:

1. БОЛЬШЕ НАЛОГОВ.
Чем выше будет цена, тем выше будет подоходный налог в случае продажи недвижимости раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от документов-основания на квартиру).
И если продать квартиру раньше льготного срока владения, то придется подавать декларацию о доходах и уплачивать НДФЛ в размере 13%. И указывать придется сумму, прописанную в договоре, а не реальный доход, который будет меньше.

2. ОЦЕНКА!!!!
Оценочная компания просто не оценит объект на «Завышаемую» стоимость. И стороны сделки просто потеряют время.
Банк дает займ в размере 70-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете оценочной компании. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут. Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи, который ограничивает Продавца по действиям и времени.

3. СДЕЛКУ МОГУТ ПРИЗНАТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ,

и деньги продавцу придется возвращать. (почему сделку могут признать недействительной – вариантов очень много).
Если сделку купли-продажи квартиры признали недействительной, Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему нужно вернуть деньги, вырученные от ее продажи.
Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то Продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

4. МОШЕННИЧЕСТВО
схема может быть расценена банком как мошенничество, в котором продавец является соучастником. А это уже грозит уголовным наказанием. Согласно статье 159 УК РФ, мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, карается штрафом до 300 тысяч рублей либо лишением свободы на срок до пяти лет.
Продажа квартиры по завышенной цене — это обман банка. Нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.
А для покупателей, которые читают эту статью -БОНУС!!!!

РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ

ОТКАЖУТ В ИПОТЕКЕ И ЗАНЕСУТ В ЧЕРНЫЙ СПИСОК

Выявить подлог в документах за счет завышения стоимости квартиры могут еще на стадии рассмотрения долгового соглашения в банке. Вы же понимаете, что специалисты Банка Х Вас же и подставят!
Любой сможет обнаружить ложные данные при сравнении кадастровой и рыночной стоимости недвижимости. В этом случае заемщику не только откажут в кредите, но и занесут в «черный» список.

ПРОДАВЕЦ НЕ ОТДАСТ СУММУ ЗАВЫШЕНИЯ

Вся сумма по договору купли-продажи жилья при ипотеке перечисляется банком на счет продавца. В том числе и сумма, на которую была завышена стоимость недвижимости.
Недобросовестный продавец может не вернуть «лишние» деньги. В этом случае покупатель никак не докажет, что продавец должен ему какие-то средства.
Тут на кого нарветесь.
Уголовная ответственность по факту мошенничества, читайте об этом выше.
Заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи по ипотеке становятся для него неподъемными. Рано или поздно банк инициирует возврат кредита.
Тогда неминуемо вскроется факт предоставления заемщиком заведомо ложных документов. За подобные нарушения заемщика ждет наказание вплоть до открытия уголовного дела.
завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.

Прежде чем идти на подобные схемы сделок обратитесь в мое агентство ООО Недвижимость и право.
Мы обязательно Вам поможем разобраться и финансах и в вопросах риска.