Статьи
Договор дарения или как оформить дарственную, чтобы не попасть на деньги и под статью
Чтобы подарок не забрали и не обложили лишними налогами, нужно его правильно оформить. Иногда достаточно слов, но в
некоторых случаях нужны бумаги.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому)
вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется
освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной
обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей
форме (пункт 2 статьи 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи
или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или
часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от
обязанности ничтожно.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
❑ Дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;
❑ Договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения,
совершенный устно, ничтожен.
ВНИМАНИЕ! ❑ Простая письменная форма Договора предусмотрена в случае, если продавец – единственный собственник имущества. ❑ При долевой собственности – обязательная нотариальная форма Договора. ❑ Договор дарения удобно использовать как альтернативу завещанию, или при желании освободить имущество от опасности раздела при расторжении брака. Здесь надо чётко понимать интересы Вашего клиента и уже выбирать договор дарения или завещание.
Запомните:
Если собственник хочет подарить кому-либо свою долю или часть из неё, ему НЕ НУЖНО получать ни согласия других
собственников, ни согласия прописанных/проживающих в квартире, ни разрешения органов опеки
Собственник доли может подарить ее кому угодно согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ. Про согласие не указано ни в Главе 32 ГК РФ
о дарении, ни в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого регистрируют все сделки с
недвижимостью. Не стоит обращать внимания на п. 1 ст. 246 ГК РФ — там имеется в виду, что по соглашению собственников
осуществляется распоряжение всей квартирой, а не отдельной ее доли. Исключением являются несовершеннолетние дети, они не
могут подарить свою долю никому, а только продать
Важно!
Какие налоги нужно платить с подарков?
Подарок — это доход.
Считается, что тот, кто бесплатно получил имущество или деньги, имеет выгоду. А с этой выгоды нужно платить налог. Но
большинство подарков официально освободили от НДФЛ. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, облагаются только конкретные подарки
не от близких родственников:
• недвижимость;
• автомобили;
• акции и паи.
Если Ваша мама или папа дарит квартиру, налога нет.
А вот если Ваша тётя, то придётся заплатить 13%. А потом еще 13% при продаже, если не прошёл минимальный срок. В итоге
можно получить квартиру, продать её и заплатить в бюджет 26% ее стоимости. Избежать этого налога нельзя. Можно уменьшить
доход на минимальный вычет или продавать позже. Но 13% при получении подарка — это все равно обязательные расходы. Налог
нужно перечислить в бюджет в следующем году. Никого не волнует, есть ли на это деньги.
❑ Дарителем не может являться недееспособное лицо или его представитель;
❑ Закон запрещает дарение от имени малолетних (детей до 14 лет) и граждан, признанных судом недееспособными.
Существование данной нормы объясняется необходимостью обеспечения и защиты имущественных интересов малолетних и
недееспособных, ограждением их от возможных злоупотреблений со стороны законных представителей;
❑ Договор дарения не может быть заключён между коммерческими фирмами. Если даритель с одаряемым не являются близкими
родственниками, то последний обязан уплатить налог от суммы подаренного недвижимого имущества в размере 13%, если
одариваемый является резидентом РФ (проживание в РФ в течение 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев).
Для нерезидентов РФ (проживание в РФ менее 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев) ставка налога равна 30%.
Ставка налога для нерезидентов может быть изменена только международным ратифицированным соглашением, исключающим
двойное налогообложение.
К близким родственникам относятся:
❑ родители и дети;
❑ бабушки (дедушки) и внуки;
❑ сестры и братья;
❑ супруги.
Можно ли в договоре дарения прописать условия для одаряемого?
Договор дарения является безвозмездной сделкой, следовательно, при наличии в нем встречной передачи вещи или права либо
встречного обязательства договор не признается дарением. Однако в договоре могут быть оговорены определённые условия,
например, сохранение за дарителем права пользования подаренной недвижимостью. Такие условия считаются не встречными, а
обязывающими, и могут быть включены в договор дарения.
Если оформить договор дарения квартиры, а на самом деле получить за неё деньги — это уже не подарок. Если кто-то
получает деньги на карту как будто в подарок, но взамен оказывает услуги — это является не дарением, а притворной или
мнимой сделкой.
Подарок — это когда подарил и всё. В ответ ничего не получаешь или как минимум не ждёшь.
Кстати, нотариусы предлагают ввести обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости.
Нюансы такого законопроекта обсудили на заседании в Общественной палате. Специалисты рассчитывают, что это поможет защитить дарителей от мошенников, в частности, пожилых людей, людей с ограниченными возможностями здоровья.
Упрощённый порядок регистрации договоров дарения через многофункциональные центры повышает риски, считают участники. Обращение же пострадавших в правоохранительные органы не может обеспечить их защиту со стороны государства. В этом случае приходится идти в суд.
По статистике, ежегодно нотариусы пресекают больше 600 попыток мошенников заключить сделки по поддельным документам, десятая часть касается операций с недвижимостью. Злоумышленники пытаются давить, шантажировать собственников недвижимости, подкладывают договоры дарения вместо договоров о купле — продаже.
Расторжение договора дарения по согласию
Договор дарения недвижимости (ДДН) может быть расторгнут по соглашению сторон, при этом расторжение договора возможно до момента надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору: ст. 408, 450 ГК РФ.
Исполнение ДДН заключается в двух действиях :
подача сторонами распорядительных волеизъявлений в форме заявлений в Росреестр, приложив в качестве оснований ДДН и регистрация перехода права в реестре
передача объекта недвижимости от дарителя к одаряемому в фактическое владение и пользование (происходит путём вручения ключей от объекта, а также некоторые подписывают АПП)
Если в ДДН есть пункт о том, что даритель передаёт , а одаряемый принимает дар, подписывая настоящий договор и, при этом, переход права зарегистрирован в Росреестре — то расторгнуть договор по согласию сторон может не получится — в силу его надлежащего исполнения
Например, история:
Стороны заключили договор дарения и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре, но дар не был передан, при этом стороны пришли к согласию расторгнуть договор:
Стороны подписали соглашение о расторжении договора дарения, заключённого тогда-то в отношении такого-то объекта недвижимости, но ещё не исполненного сторонами, при этом особо указали, передача объекта недвижимости во владение не совершалась и акт приёма передачи не подписывался
Росреестр зарегистрировал обратный переход права
Из писем Минфина вытекает, что в связи с расторжением договора дарения, у физического лица – одаряемого (не члена семьи и близкого родственника) не возникает налогооблагаемого дохода в виде полученного ранее по такому договору в дар недвижимого имущества.
Если у Вас есть вопросы, вы можете записаться на личную встречу.
