Куда «НОРМ» инвестировать, чтобы заработать на недвижимости, а куда — «СТРЕМ», чтобы не потерять?
В мире недвижимости есть два типа инвесторов: одни следуют трендам рынка и максимально используют его переменчивость, другие идут наугад, покупая, что попалось под руку, лишь бы «вложить деньги» или куда ведут все стадо- Дубай, новостройки, рассрочки, живи сейчас, плати потом, все же смотрят видео риелторов и анонсы застройщиков?
Разница между этими подходами — это сотни тысяч рублей в виде убытков или прибыли.
В некоторые проекты так вкусно зайти и так легко, а вот выйти из проекта без потерь не получится.
Каким быть инвестором — решать каждому из нас, но ясно одно: хаотическое инвестирование — это путь в сторону вложений «на авось», а грамотная стратегия — это дорога к стабильным активам и реальному росту капитала.
Рынок недвижимости сегодня сильно изменился. Современная экономическая реальность больше не про «купил в центре, сдал, забыл», (хотя квартира в ЦАО Москвы с окупаемостью от 25 лет тоже НОРМ). Она про сложные расчёты, понимание рыночных трендов, знание аудитории и способность увидеть возможность, где другие видят риск.
Приходит ко мне на консультацию молодой человек. Ему 20 лет. У него на руках 4,5 миллионов рублей, и он задаёт мне вопрос: «Куда вложить? Где НОРМ? Где СТРЁМ?» Мне нравится, что он мыслит здраво: вместо того чтобы решить, что «Москва всё вывезет» и самостоятельно выйти на рынок, он ищет стратегию. И это правильно. Потому что ответ на этот вопрос нельзя дать без погружения в детали.
Куда «НОРМ» инвестировать, чтобы заработать: текущие тренды на рынке?
Во-первых, важно понять, что недвижимость перестаёт быть «вечным консервантом денег». Чтобы она работала и приносила вам доход, нужно уметь выбирать не только правильный сегмент, но и правильный формат. Если раньше было выгодно покупать «что угодно в Москве» и сдавать в долгосрок, то сегодня всё тоньше. Рассмотрим, что в тренде сейчас:
Краткосрочная аренда в апартаментах и квартирах «под сдачу». Форматы студий в спальных районах Москвы или на стыке с Подмосковьем ещё работают. Однако важно помнить, что вы конкурируете с растущим числом инвесторов, которые уже поняли, как эта игра устроена. Цены на такие объекты держатся высокими, и расчёт на высокую доходность нужно всегда перепроверять. Если вам обещают окупаемость в 5 лет — будьте осторожны, реальнее ориентироваться на 8–9 лет. Тем не менее грамотное управление посуточной сдачей — всё ещё сильный актив.
Коммерческая недвижимость в зоне малого бизнеса. Особенно интересны нежилые помещения для «пунктов выдачи заказов» (ПВЗ), магазинов шаговой доступности или офисов под микроарендаторов. Это не про крупные торговые площади в центре. Это про реальные, расхожие объекты: небольшие помещения в Подмосковье, которые можно сдать под фиксированного арендатора. Например, мой клиент о котором я писала Выше, вместо того чтобы искать несуществующее чудо за 4,5 миллиона рублей в Москве, он купил объект с договором аренды, который окупается за 3,5 года.
Энергоэффективные здания и форматы жилья с акцентом на долгосрочный рост. Звучит как что-то сложное? На самом деле, это просто. Это малобюджетные квартиры в правильных районах Подмосковья, которые становятся идеальными вложениями. Ведь спрос на покупку следующей квартиры или съём остаётся. С введением новых ЖК в доступных районах, где сильная транспортная доступность, можно найти квартиры с М² ниже рыночного. Арендный потенциал по таким объектам растёт вместе с доступностью инфраструктуры. Однако и здесь важны нюансы….купить квартиру ниже рынка у тех, кому срочно нужны деньги, кому нечем платить ипотеку, или рассрочку, которую оформили годами раньше. Готовьте живые деньги…здесь можно присмотреться.
Склады и промышленная недвижимость. Развитие e-commerce и рост спроса на складские площади делают этот сегмент особенно актуальным. Причём если в больших городах складская недвижимость требует огромного капитала, то в областях поменьше можно стартовать с куда более скромным бюджетом или войти в проект с партнерами.
Что такое «СТРЁМ» для инвестора? Чего избегать?
Офисные помещения в старых БЦ. Рынок офисной недвижимости существенно просел с развитием гибридного графика работы и удалёнки. Старые бизнес-центры стоят под угрозой исчезновения спроса. Даже центральное местоположение не гарантирует успешной сдачи.
Долгосрочные ипотечные проекты с низкой маржинальностью. Брать в ипотеку квартиру (под 29%) с расчётом на сдачу в долгосрок по низкой марже — не лучшее решение. Доходность будет низкой, а ипотечный платёж лишит возможности оперативного манёвра, если возникнет более прибыльная стратегия.
Крупные студии или непрофильное жильё. Например, покупка трёхкомнатных квартир для сдачи в аренду чаще всего не оправдывает себя. Сегодня рынок аренды и покупки уходит в сторону компактных решений.
Конкретный пример!
Тот самый молодой человек с 4,5 млн рублей, о котором я говорила выше. Для него я выстроила стратегию, исходя из его личного понимания и готовности выйти за рамки обыденных решений (или зоны комфорта, ведь на эти деньги можно было купить и комнату в Москве и отдельные апарты и сдавать себе, пока сдается).
Мы выбрали нежилое помещение в Электрогорске 102 кв.м. «под арендатора». Это принесло потенциальный доход 110 тысяч рублей ежемесячно от бизнеса, окупаемость составила 3,5 года. Секрет-в арендаторе.
И таких примеров много, можно купить аптеку во Фрязино за 12 млн и получать МАП 120 000 рублей, а можно купить объект за 100 млн рублей с долгосрочным и надежным арендатором, который будет платить 1,2 млн в месяц многие годы.
Главное, что вы должны помнить: универсальных объектов для инвестирования просто не существует. Говоря «грамотный объект», я имею в виду объект, подходящий под ваши условия: бюджет, готовность к рискам, ожидание сроков окупаемости и уровень пассивности/активности в управлении и вашей зоны комфорта.
Готова помочь Вам выстроить стратегию, которая не только сохранила бы ваши деньги, но и позволила получить стабильный доход. В целом, не важно, какой у вас капитал — 4,5 миллиона или всё 45 млн, 100 млн.. Главное — понять, где возможности, а где пустые мечты.
Не инвестируйте наугад. Наугад инвестируют только те, кто хочет потом писать в интернете свои истории ещё одних «потерь года». Напишите мне, и я помогу найти ваш идеальный объект, который заработает для вас.
