Каждый человек, когда совершает важный и ответственный шаг, подписывая сделку купли-продажи недвижимости, не задумывается о том, что спустя пару-тройку лет продавец получит статус “банкрот”, а жилье, которое выбиралось с учетом всех пожеланий покупателя, попадет в так называемую конкурсную массу. Печально, но подобный вариант развития событий нельзя исключать.
Нам как экспертам, достаточно часто задают следующий вопрос:
Как отстоять свою недвижимость в суде, если продавца уже признали банкротом?
Сегодня мы попытаемся на него ответить, рассмотрев, как на практике арбитражный суд выносит свое решение по вопросу признания договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным.
Заниженная стоимость
Мы всегда говорим о том, что в таком договоре обязательно должна быть прописана полная стоимость. И ни в коем случае нельзя игнорировать заниженные показатели. Все это может привести к весьма неприятным последствиям.
Достаточно часто продавцу намного выгоднее, если в заключаемом с будущими владельцами жилплощади договоре, будет фигурировать сумма намного меньше той, что установлена и получена от продажи, например, квартиры или другого объекта недвижимости. И в этом же случае налог на доход физических лиц, проще говоря НДФЛ, у продавца будет, соответственно уменьшен.
Здесь же отметим, что до 2016 года во многих договорах купли-продажи стоимость недвижимого объекта была занижена в целом до 1 млн рублей. Например, если стоимость квартиры составляет 15 млн, то официально в документах был указан только 1 млн, а вот оставшиеся 14 млн относились к так называемым “неофициальным”. Однако после изменений в законодательстве РФ продавцы научились обходить Налоговый кодекс несколько другими способами.
Уже сегодня стороны занижают стоимость квартиры на 15%-20%. И это максимальный показатель, который укладывается в законодательные рамки, а именно в ст. 214.10 НК РФ. Здесь же, во 2 пункте статьи, приводится формула для расчета налоговой базы, если цена недвижимости в договоре на 70% ниже кадастровой стоимости объекта. Рассчитывается формула следующим образом:
кадастровая стоимость* понижающий коэффициент 0,7
Но в том случае, если финансовый управляющий будет добиваться в суде признания недействительности сделки, опираясь на снижение цены в пределах 30%, то вы смело можете ссылаться на уже упомянутую выше статью 214.10 НК РФ. Ведь вполне логично задать вопрос: если государство считает подобную “сделку” законной, то по какой причине кредиторы и управляющие не согласны?
Но что, если недвижимость была продана в 2017-2019 годах до получения продавцом своего статуса? А вот на этот период времени кадастровая реформа только началась, а граждане даже не смотрели на такие “детали”. Приведем пример.
Так, компания продала покупателю объект недвижимости за 900 000 рублей, когда само помещение стоило 5 000 000 рублей. Через год продавец обанкротился, а еще через год арбитраж вынес решение о недействительности сделки, отмечая, что сделка была совершена при неравноценном встречном предоставлении (п. 1 ст.61.2 Закона о банкротстве). Связано это еще с тем, что покупатель перепродал свою квартиру третьему лицу. Судья в последствии обязал продавца внести в конкурсную массу полную стоимость имущества.
Интересно то, что судом не были найдены доказательства прямого сговора или взаимосвязи между покупателем и продавцом. Один хотел побыстрее продать ненужный актив, а другой — приобрести объект по цене “ниже рынка” для дальнейшей выгодной перепродажи квартиры, но в итоге остался без денег и без имущества.
В случае, когда сумма, заплаченная покупателем за объект недвижимости, в разы больше суммы, указанной в договоре, то ее следует зафиксировать, например, в расписке. И если продавца признают банкротом, то такая бумага сможет помочь покупателю в суде. В противном случае доказать отсутствие “неравноценного встречного предоставления” будет невозможно.
Аргументировать договор о снижении цены можно также и состоянием квартиры. Но тогда покупателю необходимо будет предоставить в суде все документы, подтверждающие финансовые затраты на ремонт. Но если были уступки со скидкой в 50%-70%, то шансов здесь уже нет.
Отсутствие работы у покупателя.
Вот тут арбитраж как раз изучает все доходы потребителя и устанавливает способность гражданина к покупке спорного жилья.
Безденежные сделки.
Такой вид оснований тесно связан с финансовой возможностью приобретения квартиры у банкрота. И оно характеризуется более тщательным изучением порядка совершения договора. Если судья придет к выводу о том, покупатель не имел возможности приобрести жилье путем наличной оплаты, то в качестве доказательства ни расписку, ни договор аренды ячейки в банке не признают. Потому как наличие договора аренды индивидуальной сейфовой ячейки не подтверждает факт хранения в ячейке денежных средств в сумме, позволяющей уплатить стоимость спорной квартиры.
Наличие деловых и родственных связей между продавцом и покупателем.
Скажем прямо: если арбитражу удастся найти и установить взаимозависимость между продавцом и покупателем, то судья признает договор недействительным, и недвижимость (либо же эквивалент ее стоимости на рынке) сразу пополнит конкурсную массу.
Сделки между родственниками не всегда бывают честными. При этом из раза в раз так называемые будущие банкроты продают имущество или родственникам, или знакомым, осознавая все последствия.
Кстати, мы рекомендуем вам взять на заметку сайт Единого Федерального реестра сведений о банкротстве. Заполнив все графы в «Поиске должников», можно найти нужного нам субъекта, а также узнать, когда суд принял заявление о банкротстве. Напомним, что есть сделки, которые были оформлены до момента получения продавцом такого статуса (до 3 лет) попадают под подозрительность (по ст.61.2 Закона о несостоятельности). И вот тут уже судья почти на 100% откажется признавать совершенную сделку недействительной. Особенно если покупатель приобрел квартиру раньше этого периода. Все намного хуже, если банкрот все-таки успел продать помещение в этот временной промежуток. Здесь уже искать продавца нужно в системе ГАС Правосудие или арбитражных картотеках. Не совсем хорошим показателем будет также и то, что на этапе продажи в отношении продавца было возбуждено судопроизводство. Тут мы имеем в виду арбитражное и (или) гражданское. Ранее в подобных ситуациях суды указывали на невнимательность и неосмотрительность покупателя и отбирали имущество. Но за последние несколько лет ситуация изменилась. Если суд сможет установить, что покупатель и продавец не являются друг другу родственниками или взаимозависимыми субъектами, а сама недвижимость в действительности принадлежит покупателю, то ответчик будет признан добросовестным приобретателем, и сделка оказывается действительной.
Ведь, как мы уже с вами поняли, признание судом недействительности сделки связаны с несколькими аспектами:
- заниженная стоимость жилья;
- отсутствие возможности приобрести жилье или подтвердить свой доход;
- наличие родственных или других взаимосвязей;
- период подозрительности и многое другое.
Поэтому мы настоятельно рекомендуем вам быть внимательными в процессе совершения сделок купли-продажи. Обратитесь к нам, и наши специалисты помогут вам подобрать подходящее жилье, оформить документы и сэкономить ваши нервы и время.
