Сегодня мы поговорим с вами о самых наболевших вопросах, связанных и недвижимостью. Ко мне часто обращаются граждане со сложными задачами в сфере недвижимости и Росреестра, которые можно решить, зная как работает система, какие технические ошибки бывают в Росреестре или получить пошаговый план действий или дорожную карту решений проблем с Росреестром.
Далее я подробно расскажу о каждой проблеме и дам разъяснение к ней. Данный материал будет полезен всем, кто планирует какие-либо операции с имуществом.
Проблема 1 — возможность перевода в земли под индивидуальное жилищное строительство земель садоводства.
На законодательном уровне есть прямой запрет на смену вида участков, которые пригодны и разрешены для использования, а также переданы садовым обществам до января 2019 года.
Исключения составляют ликвидированные товарищества или организации, признанные недействующими и принудительно исключенные из государственного реестра юрлиц.
Здесь важно понимать: в момент, когда у дачника появится желание поменять вид используемой земли, или оформить свой участок под ИЖС, в Росреестре он получит отказ, и данные в ЕГРН не будут внесены.
Решение
На самом деле у садоводов есть право на замену участка на ИЖС. Но для этого в первую очередь надо поменять название объединения, а затем подать коллективные заявления в Росреестр.
Пошаговый план действий такой:
- провести коллективное собрание и принять решение о смене наименования объединения на товарищество собственников недвижимости. Это обязательно должно быть прописано в уставе.
- подать заявление о смене вида участков на земельные территории для ИЖС в Росреестр и дополнительно приложить выписку из протокола проведенного собрания об изменении наименования общества в ТСН.
- сдать в ИФНС устав для дальнейшей регистрации. Сюда же обязательно приложить расписки о сданных в Росреестр заявлениях об изменении вида разрешенного использования земель.
Почему это можно сделать? Потому что в законодательстве “О ведении гражданами садоводства и огородничества” прописана норма, позволяющая производить регистрацию участков под ИЖС для товарищества собственников недвижимости.
Однако важно соблюсти 2 условия:
- земельные участки ТСН должны находиться в населенном пункте.
- на всех этих участках имеются жилые дома, информация о которых внесена в ЕГРН.
Проблема 2 — поиск ответственного за выдачу дубликата вашей потерянной закладной.
Что такое закладная? Это ваша именная и ценная бумага, оформленная банковским учреждением в момент выдачи ипотеки. С 2018 года используют закладные в электронном виде. Однако у банков остались и бумажные экземпляры, хранящиеся у них.
Для чего она нужна? Когда заемщик погашает кредит, он получает по закону «Об ипотеке» закладную по акту приема-передачи. В ней же банком проставляется отметка о выплате кредита. Благодаря ей Росреестр исключает из единого государственного реестра недвижимости всю информацию об ипотеке имущества.
Как восстановить потерянную закладную?
Решение
Порядок восстановления такой:
- банк создает дубликат документа.
- совместно с бывшим должником в Росреестр подаются заявления о ранее выданной именной бумаге и экземпляр о закладной с пометкой «дубликат».
- Росреестр проводит проверку собственной версии закладной с копией и, если расхождений нет, заверяет документы.
Далее дубликат выдается банку. Закладная будет там до тех пор, пока не появится запись о выплате кредита. После этого обременение будет снято.
Также запись об ипотеке вы можете погасить через суд.
Проблема 3 — сделка признается недействительной, а что с арестом недвижимости?
По Гражданскому Кодексу РФ совершенная сделка может быть оспорена в суде. Решение последнего о ее аннулировании является основанием для внесения в ЕГРН записи о восстановлении права собственности за бывшим владельцем.
Часто на жилой недвижимости уже есть или арест, или запрет на какие-либо регистрационные действия, наложенные судебными приставами еще до решения суда.
Кто может снять арест?
Решение
Для начала ознакомьтесь с решением суда, рассмотрите ситуацию. Вам нужно понять, будут ли какие-то негативные последствия при утрате ареста. Чтобы быть уверенными, лучше всего обратиться в суд или же к представителям службы судебных приставов.
В том случае, когда вы понимаете, что все нормально, вы можете начать процесс регистрации обратного перехода права собственности.
Проблема 4 — «старая» приватизация и оплата за регистрацию прав.
Здесь вопрос заключается в непонимании правил регистрации права на приватизированное имущество. Особенно это касается процесса приватизации, завершившегося до 21 июля 1997 года. В этот период начал действовать закон о госрегистрации прав на имущество.
Но та недвижимость и права на нее, имеющиеся до этого срока и не числящиеся в ЕГРН, являются юридически действительными.
Нужно ли оплачивать пошлину?
Решение
Представители Росреестра утверждают, что оплачивать госпошлину не нужно, так как регистрация уже подтверждает ваше право.
Но учтите, что регистрация на объем и объект должна совпадать с правоустанавливающим документом. А если вы согласовываете одновременно и доли, и их выделение, то это уже регистрация.
Сейчас я дам вам формулу, по которой вы можете рассчитать размер госпошлины для уплаты Росреестру в том случае, если планируете выделить доли в недвижимом имуществе:
Размер госпошлины = 2000 рублей х размер доли.
Хотите рассчитать сумму правильно или получить ответы на вопросы? Запишитесь на мою консультацию, и я помогу вам.
Проблема 5 — участок пересекается с землями лесного хозяйства. Что делать с кадастровым учетом?
Напомню, что на земельных территориях лесного фонда запрещено строительство домов, а также садоводство.
Но бывают разные ситуации: участки могут пересекаться или по межевому плану участок имеет категорию, позволяющую возвести дом. И преимущество здесь у межевого плана: из лесного фонда земли убирают, а всю информацию в реестрах объединяют.
По закону для проведения кадастрового учета уточненных границ из-за пересечения с лесной территорией не должно быть преград, по причине регистрации участка в собственность до января 2016 года.
Исправление внесет Росреестр при предоставлении межевого плана.
Но что делать с картой-планом на основании которой проводят межевание?
Решение
Постановка земельных участков на кадастровый учет, используя карту-план возможна. Но границы не должны пересекаться с примыкающими территориями, данные о которых есть в ЕГРН.
Проблема 6 — следует ли нотариально заверять вложенные доли недвижимости в уставной капитал?
Речь о том, что владелец доли имущества может внести ее по акту приема-передачи как вклад в уставной капитал компании.
Процесс является сделкой, и необходимо нотариальное удостоверение. Иначе сделка признается недействительной.
Решение
Что здесь нужно понимать. Передача вашего имущества в УКК (уставной капитал компании) — это вариант оплаты доли.
Заниматься оформлением гос. регистрации нужно при повышении капитала и при акте приема-передачи. Нотариального заверения не нужно. Однако будьте готовы к отказу в оформлении сделки без нотариуса.
Остались вопросы? Приходите ко мне на консультацию, и я помогу вам разобраться в сложных юридических тонкостях.
