Да, ситуация сейчас действительно не из легких. Но я всегда рядом и готова помочь вам с продажей вашего объекта и с сопровождением сделки, дорогие продавцы, покупатели и инвесторы в недвижимость. Риелторам и брокерам — своим коллегам всегда помогу разобраться в любой ситуации и неразрешимости сделки.
Информация, опубликованная в данной статье, актуальна непосредственно на ноябрь 2022 года. Поэтому обратите на нее свое внимание и обязательно примите материал к сведению.
А сегодня я хочу поговорить с вами об ошибках, которые совершают в таких ситуациях, как паника, именно продавцы недвижимости. Но только о самых частых.
Ошибка 1: отсутствие корректировки цен в зависимости от спроса.
В тот самый момент, когда вы выставляете свои объекты недвижимости в рекламу (а иногда даже после совета с риелтором или брокером), то от рынка вы всегда так или иначе получаете обратную связь. Как она проявляется? Вы увидите, есть ли реакции на ваше предложение:
- наличие или, наоборот, отсутствие просмотров;
- перенос объявления в “Избранное”;
- первые звонки ваших потенциальных покупателей.
Последние, кстати, приводят к просмотру объекта и его дальнейшей покупке. Обязательно сохраняйте номера телефонов тех, кто Вам звонил по вашей рекламе.
И если ничего из перечисленного не происходит, то не имеет смысла ждать, что процесс может вдруг измениться. Скажу прямо, это глупо, потому что этого “вдруг” не бывает. Хотя, раз в год и палка стреляет.
В такие моменты необходимо производить корректировку цен. Как вы поняли, причина, по которой вам не звонят покупатели — слишком высокая, по их мнению, цена на продаваемый объект.
Но следует определить для себя случаи, когда снижать цены действительно нужно, а когда нет. Например, на растущем рынке недвижимости, стоимость жилья можно не изменять. Есть вероятность, что рынок дорастет до установленной вами цены за несколько месяцев, и вы выйдите на сделку.
А если, как сейчас происходит снижение рынка, например, в Москве на 1,5% в месяц, то без корректировки вам уже не обойтись. Ведь ожидания вас и ваших потенциальных покупателей расходятся.
Тогда встает логичный вопрос: есть ли смысл рекламировать и держать на рынке такой объект недвижимости? Здесь всегда смотрите на обратную связь и состояние рынка. Дорого? Корректируйте стоимость до того момента, пока не появится покупатель.
Ошибка 2: не выписываться из квартиры на момент продажи по доверенности.
Кстати, у меня вы можете найти статью на эту тему: “Каждая шестая квартира в Москве продается по доверенности”. Ссылку на нее оставлю здесь.
Некоторые паспортные столы могут снимать с регистрации по доверенности, а вот другие требуют обязательного личного присутствия человека, прописанного в квартире.
Есть такая трактовка, что нотариальная доверенность связана лишь с имущественными правами. Нужно понимать, что по такому документу вы не сможете, например, заключить брак. То же относится и к прописке. Это неимущественное право. Следовательно, паспортный стол в таких случаях может отказать в снятии с регистрационного учета. Тут как повезет, иногда и снимает с регистрации по доверенности. Все зависит от просвещенности сотрудников на местах.
А вообще, наличие регистрации означает то, что человек может проживать даже в проданной квартире. И это серьезный риск для покупателя.
Настоятельно рекомендую запомнить вам одну вещь. Решили оформить доверенность на продажу и уехать — снимитесь с учета. 3 месяца вы можете никуда не прописываться (однако и здесь есть нюансы), но ваша квартира будет привлекательнее для покупателей.
Ошибка 3: подарить, чтобы продать.
Конечно, бывают абсолютно разные ситуации. Так, например, отсутствует доверенность от собственника, по которой можно распоряжаться имуществом. При этом жилплощадь была подарена родственникам для быстрой продажи.
Совсем свежий пример, клиент хочет продать квартиру, сестра матери беременная и не может приехать на сделку, поэтому взяла и подарил квартиру родной сестре буквально вчера. Кто то их грамотно проконсультировал по этому вопросу. И теперь такую квартиру сложно продать, ведь у покупателя возникают логичные вопросы к продавцу:
- возможно сестра уходила от ареста на недвижимость и хочет подать на банкротство.
- возможно другие семейные причины.
- а неполная сумма в договоре купли продажи- тоже сейчас очень серьезная тема для любителей занижать стоимость объектов в договоре купли продажи.
Скажу сразу — это невыгодно. А в том случае, если вы дарите квартиру не близкому родственнику, то ему еще и 13% налога от установленной кадастровой стоимости недвижимости придется заплатить. Чтобы избежать этого во время продажи помещения, собственникам придется ждать примерно от 3 до 5 лет.
Ошибка 4: продать по переуступке.
На сегодняшний день это вообще не лучшая стратегия. Куда выгоднее будет дождаться сдачи объекта в эксплуатацию.
Но если решитесь на продажу по переуступке, будьте готовы заплатить налог на продажу имущества в размере 13% и потерять на 10-30% ниже от стоимости жилья в сданной новостройке (в итоговой сумме).
Однако, чтобы найти стратегию выгодной продажи вашего объекта, запишитесь ко мне на консультацию. Вместе мы найдем оптимальный путь решения проблемы.
Кстати, а вот для инвестора, купить квартиру по переуступке, как раз супер тема, потому что среди огромного количества переуступок, всегда можно найти продавца, который готов отдать объект за супер привлекательную стоимость.
И, наконец, ошибка 5: ориентация на соседей при определении цены.
Допустим, у вас есть соседи, которые выставили свою квартиру на продажу. Покупателей все нет, и недвижимость не продается. Причина — завышенная стоимость. Что делаете вы? Все то же самое, что и ваши соседи, и получаете аналогичный результат.
Как исправить ситуацию? Вам нужно заняться поиском проданных квартир в том же самом месте, затем проиндексировать относительно срока давности. И тут 2 варианта:
- если квартиры были проданы год назад или больше, то смело индексируем в плюс;
- если в этом году, условно в апреле — мае, то в минус.
И уже потом ставите ту цену, по которой проходила сделка.
Если вы хотите узнать, почему не продается ваша квартира, то позвоните мне или запишитесь на консультацию. Вместе мы исправим эту ситуацию.
Я могу продавать квартиры быстро и выгодно.
