ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ — ВЫГОДНО ИЛИ НЕТ? ПРЕВРАЩАЕМ ВСЕ МИНУСЫ В ПЛЮСЫ?
Я думаю, каждый из нас хотя бы раз в жизни задумывался об инвестиции в недвижимость.
Однако, общаясь со многими клиентами, которые приходят ко мне на консультацию и хотят начать инвестировать, всем кажется, что инвестировать в жилую недвижимость легче и безопаснее, хотя бы потому , что в дальнейшем ее можно сдавать и получать пассивный доход.
Стратегии инвестирования зависят от того, к чему готов человек, который пришел ко мне на консультацию
Многие приходят целыми семьями на консультацию, куда инвестировать. Не для всех начинающих инвесторов очевидным видом инвестиций становится инвестирование в нежилое помещение.
Нежилое помещение еще называют коммерческой недвижимостью, в которую инвестор вкладывается для получения хорошего и стабильного дохода. Коммерческой недвижимостью выступают различные офисные помещения, торговые площадки в торговых центрах, магазины, кофейни и другие виды помещений для бизнеса.
Согласно данным РБК уже за первое полугодие 2023 года в России был достигнут рекорд инвестиций в коммерческую недвижимость за последние 5 лет. В этой статье я расскажу о том, выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость в 2023-2024 году и как минусы подобного инвестирования превратить в плюсы.
Для начала ответьте себе на вопрос, куда выгодней инвестировать: в жилую недвижимость (Квартиру, дом) для их сдачи в аренду, или в коммерческую недвижимость (помещение для бизнеса)?
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ – ЭТО ВЫГОДНО?
Я как специалист, который имеет 18-летний опыт в сделках по недвижимости, скажу Вам точно, что оба вида инвестирования по-своему выгодны, однако именно инвестирование в коммерческую недвижимость может принести Вам от 9% до 35% годовых от цены покупки, в зависимости от региона, текущей экономики и внешних факторов. Плюс, сдавая в аренду жилую недвижимость, всегда есть риск того, что Вы столкнетесь с проблемами недобросовестных арендаторов, которые не только могут задерживать оплату, но и повредить Ваше имущество. С этой точки зрения также выгоднее вкладываться в коммерческую недвижимость, поскольку сами арендаторы являются собственниками бизнеса, которые не только не будут задерживать оплату, но и которые сами будут заинтересованы в благоустройства Вашего имущества для привлечения клиентов. Далее расскажу Вам о том, как понять, стоит ли вкладывать свои средства в коммерческую недвижимость.
КАК УЗНАТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ РЕНТАБЕЛЬНОЙ?
По сравнению с другими видами инвестиционных активов, коммерческая недвижимость всегда остается актуальной и она никак не обесценивается. Кроме того, коммерческая недвижимость в конце 2022 и в начале 2023 года имела большое предложение, так как из-за политической и экономической обстановки многие предприниматели покидали страну. Вследствие этого, перед всеми желающими инвесторами существует возможность выбрать наиболее подходящую коммерческую недвижимость.
Кто-то предпочитает приобретать помещения для магазинов и аптек, клиник так как они всегда будут актуальны, а кому-то больше интересны инвестиции в офисные помещения и в торговые площадки в торговых центрах.
Для того, чтобы правильно инвестировать в коммерческую недвижимость необходимо сравнить аналогичные инвестиции с одинаковым местоположением и объектами, так как данная информация позволит понять, в какую коммерческую недвижимость лучше всего вложить инвестиции. Плюс к этому, я рекомендую изучать чистый операционный доход (NOI), так как он позволит понять, на какой доход Вы можете рассчитывать от такой недвижимости на момент покупки.
Также необходимо посчитать весь баланс доходов и расходов, а именно арендную плату за помещение, стоимость парковки и так далее. И если при расчете чистого операционного дохода, Вы получаете высокие данные, то это говорит о том, что с вероятностью 90% эта коммерческая недвижимость будет рентабельной и сможет принести Вам определенный доход.
КАК ПРЕВРАТИТЬ ОСНОВНЫЕ МИНУСЫ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ПЛЮСЫ?
Нужно понимать, что сегодня мы находимся в условиях кризиса и нестабильной экономики, из-за чего большое количество людей просто боятся инвестировать в коммерческую недвижимость. Лучше уж пусть квартира, если что, то она останется детям. Но я уверенно заявляю, что любой кризис – это время возможностей, которым необходимо правильно воспользоваться. Если у кого-то не получилось удачно инвестировать, то это не значит, что у Вас все будет точно также.
Сегодня, после кризиса Covid-19, и наступления кризиса, в котором экономика России находится под санкциями, появляются много возможностей для онлайн-магазинов. А значит, имеется большой минус – снижение потока клиентов в торговые центры и торговые помещения. Превращаем этот минус в плюс. Ведь, если снижается поток клиентов в торговые центры, то это значит, что снижается стоимость самого объекта коммерческой недвижимости. А это значит, что у Вас увеличиваются шансы выгодно приобрести недвижимость.
Я рекомендую начать с небольшого объекта, поскольку для инвестирования понадобится меньше средств, а также малый нежилой объект более устойчив ко всем внешним факторам кризиса.
Но помните о том, что малая коммерческая недвижимость не будет иметь большого потенциала развития. Например, мои клиенты начинают с небольших помещений в Подмосковье, например, купив за 12 млн рублей объект с аптекой, где месячный арендный поток 120 000 рублей. Вот подумайте, какую квартиру вы сможете купить за 12 млн рублей, что бы она вам принесла 120 000 рублей в месяц.
Возможно, Вам стоит инвестировать сразу в большой объект коммерческой недвижимости, пока цены на ее приобретения не сильно выросли.
Также некоторые коммерческие объекты имеют высокую стоимость из-за того, что арендаторам сложно платить арендную плату. Превращаем этот минус в плюс. Да, возможно Вам придется заплатить за более дорогую коммерческую недвижимость, но если там трудно платить арендную плату, то Вы сразу сможете выбрать надежного арендатора на старте своего бизнеса. То есть Вы можете проверять финансовое состояние каждого из арендаторов, и если есть хоть какие-то сомнение, то можно выбрать другого более перспективного арендатора, у которого не возникнет проблем с оплатой даже в долгосрочной перспективе. Правда для анализа Вам понадобиться эксперт, который точно скажет имеет ли смысл выкупать этот объект или торговаться с собственником.
Это значит, что Вы приобретете дорогую коммерческую недвижимость, зато будете уверены в своем арендаторе заранее. Ведь бывают ситуации, когда объект стоит недорого, с арендной платой проблем нет, однако в будущем они могут возникнуть, из-за чего Вы не получите вовремя свой доход или даже уйдете в минус из-за простоя помещения. А арендатор, который соглашается на более дорогостоящую арендную плату больше отдает себе отчета в том, чтобы платить в срок на долгосрочной основе, плюс к такому арендатору Вы сможете предъявить больше требований по сохранению арендного помещения.
Если Вы решили приобрести коммерческую недвижимость, то не торопитесь делать этого и сначала проконсультируйтесь со мной, и я помогу Вам выбрать наиболее ликвидный и рентабельный коммерческий объект и увеличить ваши доходы!
Вы всегда можете записаться ко мне на консультацию, где мы обсудим стратегию Вашего пути в мире инвестиций в мире коммерческой недвижимости.
