КАК ИНВЕСТОРЫ ТЕРЯЮТ МИЛЛИОНЫ НА НЕДВИЖКЕ
Для инвесторов я практикующий эксперт в недвижимости и инвестициях, помогаю сформировать клиентам твёрдый портфель своих капиталов в недвижимости, который даже в непредсказуемые времена будет давать предсказуемую доходность и пассивный заработок
Я собственник ООО Недвижимость и право и инвестиционного агентства недвижимости, я эксперт по безопасным сделкам в недвижимости, и уже более 18 лет помогаю клиентам покупать сложные объекты, одобрять неодобряемые ипотеки и обретать квартиру мечты, которая та
Вы всегда можете записаться на консультацию по ссылке:
https://docs.google.com/forms/d/1yzFTe0bV1gfHZU2YmFBHnmVQqgbrMG47qa04faiNGJE/edit
Когда говорят про поведение непрофессионального инвестора на фондовом рынке, часто приводят в пример такую особенность поведения инвесторов: большинство инвесторов покупает на пике цены и продает на самом минимуме, тем самым фиксируя убытки. При этом они надолго уходят с фондового рынка разочарованными.
При инвестировании в недвижимость многие инвесторы проходят через похожие, но немного другие этапы.
Итак, все начинается с того, что у потенциального инвестора есть некоторая сумма денег, которую он хочет инвестировать. Ну или с нуля.
При этом альтернативы он рассматривает две: депозит или недвижимость, а опыт есть только с депозитами в банке, а денег, как правило, на хороший объект не хватает. Он начинает активно искать альтернативы, и в результате все равно останавливаются на том, что лучше вложений в недвижимость ничего нет, ведь рентный доход — это стабильный пассивный доход не хуже депозита. При этом общественное мнение и СМИ активно убеждают потенциальных инвесторов, что недвижимость — это лучшая инвестиция. Все СМИ твердят, что инвестировать можно с нуля, не имя денег и так далее.
Потому не удивительно, что в результате потенциальный инвестор все чаще склоняется к приобретению данного актива и начинает длительные поиски НЕДВИЖКИ или покупки КУРСОВ КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ.
Большинство гуру учителей показывают суперкейсы, как ученики зарабатывают на недвижимости, причем сразу и с нуля.
Учеников учат «собирать» деньги и продавать все ненужное, что есть дома и даже свои квартиры, чтобы начать жизнь инвестора, ведь сначала нужно избавиться от старого?
Люди начинают продавать свои гаражи, квартиры, «мамино» золото и начинают инвестировать в недвижимость: в те же гаражи, и недоквартиры, кладовки, машино места.
И наращивают свой капитал, так как учат гуру инвестиций.
А ведь многие из Вас не знают, что есть не только УСПЕШНЫЕ кейсы от учителя гуру- инвестора , а есть люди, которые вошли на обучение и не окупили его, и даже больше потеряли его, из за того, что например, не смогли оплатить тариф обучения «личный», а в групповом формате, не так все просто.
Люди, которые начинают инвестировать на курсах обучениях, легко находят недооцененные объекты , которые подходят под заработок, но не проверяют их должным образом.
А теперь просто поговорим как легко можно потерять деньги, будучи начинающим инвестором, и тут Гугл и знакомый юрист не поможет.
Равно как гинеколог не сможет поставить пломбу, а стоматолог сделать операцию на сердце, так и эксперт по сделкам с недвижимостью, знает все тонкости процесса проверка объекта.
Вы можете выбрать суперинтересный объект, локацию, цену, Вам даже посчитают финансовую модель, которая приносить Вам 200 % годовых.
Но эти люди как правило те, кто учит находить такие объекты, не несут никакой ответственности за то, что будет с недвижимостью и ее инвестором- покупателем после сделки. если очень не везет, то люди просто теряют деньги, натолкнувшись на откровенное мошенничество;
Сфера недвижимости неизменно привлекает мошенников. Здесь люди расстаются с крупными суммами, и есть множество схем, благодаря которым дельцы могут легко оставить инвесторов ни с чем или уменьшить их прибыль. Это подтверждает и исследование Финансового университета при правительстве РФ: за последние пять лет число преступлений на рынке недвижимости выросло на 33%.
РИСКИ И УПРАВЛЕНИЕ ИМИ
Разумный инвестор обращает внимание не только на показатели доходности инвестиций в недвижимость, но и на риски, сопровождающие подобные капиталовложения. Несмотря на то, что недвижимость – один из самых надежных активов, при инвестициях в нее риски все же присутствуют. И их достаточно много. Существуют следующие категории рисков, связанных с инвестициями в недвижимость:
– административные риски, связанные, прежде всего, с изменением законодательства в период реализации инвестиционного проекта;
– юридические риски, связанные, например, с ошибками, допускаемыми инвесторами при заключении договоров и соглашений, и так далее;
– финансово-экономические риски, связанные с неправильными прогнозами относительно развития ситуации на рынке недвижимости в целом и в конкретном регионе инвестирования (городе, стране);
ЮРИДИЧЕСКИЕ РИСКИ, к сожалению, присутствуют во всех сегментах рынка недвижимости.
Эти риски я подразделяю на три категории:
1. ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ РИСКИ.
Возникают вследствие нескольких причин: от применения некоторыми девелоперами непрозрачных схем при заключении договоров инвестирования строительства жилья (да, на рынке всё ещё есть такие случаи, даже несмотря на действие 214ФЗ,эксроу-счета и прочее) до отсутствия у девелоперов необходимых для начала строительства документов. О затягивании сроков строительства и ненадлежащем качестве строительных работ, думаю, говорить излишне. Зачастую самые выгодные проекты для инвестирования как раз по договору займа, по договору соинвестирования, это тогда, когда инвесторы находят, например, объект для редевелопинга и начинают строить, например отель на деньги инвесторов, или выкупают этажи под апартаменты.
2. РИСКИ ПРИОБРЕТАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ: ХАРАКТЕРНЫ ДЛЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА.
Наиболее важными факторами являются несовершенства «титула» объекта, то есть риски, связанные с оформлением первоначальных прав на объект недвижимости. Типичный случай – нахождение «недооценённого объекта» приобретаемого объекта недвижимости под залогом, арестом, а также наличие
прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, наследников и т. п.) на приобретаемый объект недвижимости.
3. РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С ЮРИДИЧЕСКИМ НАПОЛНЕНИЕМ
договоров, контрактов, соглашений, заключаемых контрагентами по поводу сделок с недвижимостью. Иногда инвесторы ставят подпись на таких, не читая договоры и особенно то, что написано мелким шрифтом.
ОСНОВНЫЕ РИСКИ ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ В КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ
1. ЛИПОВЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД
Если планируете инвестировать в недвижимость через фонд или компанию, убедитесь, что «контора» зарегистрирована в ЦБ (регистрация — сложная и долгая процедура, которая мошенникам просто не по плечу). Компания должна иметь лицензию и официальное право на осуществление инвестиционной деятельности. Проверить их наличие у данной организации можно самостоятельно — в соответствующем реестре на сайте Центробанка. Дельцы, у которых нет официальной документации, как правило, пытаются пустить пыль в глаза внешними атрибутами своей «надежности». Они снимают офис в помещении премиум-класса, сами выглядят как суперсостоятельные и уверенные в себе инвесторы, умело проводят беседы, отлично владеют терминологией и даже дают верные инвест-прогнозы. Но собирают деньги и исчезают. Схема проста до банальности, но до сих пор работает.
Вторичный рынок- полон сюрра!!!
2. КУПИТЬ КВАРТИРУ ПО ПОДЛОЖНЫМ ДОКУМЕНТАМ
Если речь идет о покупке квартиры (вами лично), то требуйте оригиналы документов у продавца и тут три мои рекомендации!
1. (!!!!!) Нанять эксперта по сделкам с недвижимостью, или юриста в сфере сделок с недвижимостью. (меня)
2. что не рекомендую начинающим инвесторам выбирать ТАРИФ «Я ВСЕ САМ». Как на тех курсах по инвестициям, после которых люди не то, что не заработали, но и ушли в минус и ипотеки, потому что не так поняли гуру- учителя по инвестициям.
3. сделайте нотариальную сделку.
Но это 100 % гарантия, нотариус не копает так глубоко в документах, как например я или другой эксперт по сделкам.
Нотариус никогда не проверит переходы права или архивные выписки из домовой книги, чтобы найти «улики» людей, которые имеют, например право постоянно проживания в квартире.
( в моих статьях есть подробная статья https://russianrealtor.su/poleznoe/stati/bessrochnoe-prozhivanie-v-vashey-kvartire-chuzhogo-cheloveka-realno/ )
Если Вы выбрали обучение у гуру инвестиций и пошли в тариф «Я САМ», то:
ЧИТАЙТЕ ДОКУМЕНТЫ.
Мелкий шрифт в договоре задатка может содержать информацию о том, что задаток не возвращается, если покупатель сам отказывается от сделки по любой причине.
После того, как вы отдадите задаток и подпишете такой договор, может выясниться, что у квартиры есть наследники, отбывающие сейчас срок в колонии. Вы откажетесь от покупки, а задаток останется мошеннику. С точки зрения закона все чисто.
ЧАСТЫЙ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ.
Имейте в виду, что квартира, которую перепродавали более трех раз за два года, — подозрительная история.
Самый простой вариант: людей что-то серьезно не устраивает в этой квартире. Вариант хуже: таким образом мошенники пытаются «отмыть» права собственности на квартиру. Квартира, которую стараются продать «побыстрее, потому что вступили в наследство», еще более подозрительна. Могут объявиться наследники, которые не успели вовремя вступить в права, и сделка о покупке будет обнулена.
СДЕЛКИ ПО ДОВЕРЕННОСТИ,
надежнее и проще иметь дело с собственником напрямую. Дело в том, что через некоторое время после сделки по доверенности может выясниться, что собственник был на тот момент в беспамятстве или невменяемом состоянии, ничего не помнит о продаже и денег не получал. Есть реальные случаи, когда в результате такого мошенничества суд аннулировал сделку, а горе-покупатель оставался без денег и без квартиры (тот, с кем он заключал договор, просто пропал).
Перед сделкой созвонитесь с собственником по видеосвязи, проверьте, что он жив!
И еще раз уточните по видеосвязи стоимость объекта, и согласен ли он с продажей?
РЕПУТАЦИЯ КВАРТИРЫ.
Проверяйте «репутацию» квартиры, поговорите с соседями, изучите историю собственников.
БЕССРОЧНОЕ ПРОЖИВАНИЕ В ВАШЕЙ КВАРТИРЕ ЧУЖОГО ЧЕЛОВЕКА РЕАЛЬНО!
Вы купили квартиру ниже рынка на 30% и были счастливы, сделали в ней инвестиционный ремонт и решили продать!!!!
Но не можете продать по цене выше, можете продать по той же цене, ниже рынка, потому что в квартире есть гражданин, который бессрочно зарегистрирован, и вы его не обнаружили при проверке, когда покупали, потому что вам никто об этом на курсах не сказал. Вам сказали, как выбрать квартиру ниже рынка, а вот как ее проверить не сказали.
Как продать такую квартиру дороже?
Никак!
Это большой правовой пробел.
Как правило судебные споры по таким делам не в пользу покупателей.
Хотя, конечно, есть инвесторы, которые решают такие вопросы и покупают специально такие квартиры.
Как выяснить, кто зарегистрирован в квартире, кто имеет право бессрочного проживания в квартире?
(прочитайте статью https://russianrealtor.su/poleznoe/stati/bessrochnoe-prozhivanie-v-vashey-kvartire-chuzhogo-cheloveka-realno/ )
МИФ ПРО НОТАРИУСОВ И ИПОТЕКУ.
«Мы сделку у нотариуса проводим, он все и проверит.»
Нотариус проверит только то, что содержится в официальных базах ЕНОТ. Посмотрит документы по последней сделке, проверит продавца и покупателя (нет ли запрета на сделки по суду, не террористы ли). И всё. Заказывать архивы, проверять судебные базы в компетенцию нотариуса не входит.
Аналогично и банк, банк просто заказывает ЕГРН и ему самое важное, что бы квартира была оценена правильно и не было никаких обременений, банк так же не проверяет историю квартиры, перехода права собственности, все то, о чем данная инструкция.
ПОМНИТЕ, НИ БАНК, НИ НОТАРИУС НЕ ПРОВЕРИТ ИСТОРИЮ ПОКУПАЕМОЙ КВАРТИРЫ ТАК, КАК ЭТО СДЕЛАЕТ ЭКСПЕРТ.
ТОРГИ ЭТО ТОЖЕ РИСКИ!
Высокий статус продавца или торговой площадки не
гарантирует законности и безопасности торгов .Кто бы ни являлся продавцом недвижимости или организатором торгов и каким специальным или особым статусом он бы ни обладал, на этот статус не стоит слишком полагаться.
Как и в ситуации с противодействием собственника, причины для такого недоверия
могут быть разные:
• недостаток у организатора торгов информации
• желание организатора торгов скрыть какие-либо ограничения или дефекты объекта недвижимости, чтобы продать его подороже
или, напротив, его намерение напугать потенциальных покупателей и обеспечить для «нужных лиц» возможность приобрести объект по минимальной цене независимо от того, кто является собственником недвижимости
или организатором торгов, кто гарантирует вам отсутствие возможных проблем и прозрачность сделки, кто обещает вам «решить все проблемы», если они «вдруг» появятся, даже если
этот «кто-то» является серьезным профессионалом, бизнесменом с безупречной репутацией
или высокопоставленным чиновником, такие заверения на самом деле не более чем слова.
И в случае, если проблемы с приобретенной недвижимостью все-таки возникнут, ни эти слова, ни статус того, кто их произнес, в решении возникших проблем вам ничем не помогут.
И ЭТО НЕ ПОЛНЫЙ СПИСОК РИСКОВ!!!!
Призыв на консультацию и подарок пошаговой инструкции, как купить квартиру безопасно.
СУЩЕСТВУЮТ СЛЕДУЮЩИЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ:
– Страхование рисков. Страховые компании сейчас активно предлагают использовать
разнообразные страховые программы, разработанные в том числе и для частных инвесторов.
Например, для сделок с недвижимостью разработан специальный продукт, страхование титула, то есть страхование риска утраты имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.
– Передача рисков контрагентам или разделение рисков между участниками сделок.
– Предотвращение рисков, уход от заведомо рискованной ситуации.
– Сокращение рисков. например, стараться фиксировать в договорах, контрактах и соглашениях систему штрафов и компенсаций.
К сожалению, не все инвесторы серьезно задумываются о рисках, об их оценке и предупреждении.
Начинающие инвесторы, к сожалению, не всегда производят серьезный анализ
инвестиционного процесса и часто недооценивают или переоценивают рискованность тех или
иных инвестиционных проектов.
ДАЮ ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ как все проверить ( в моем магазине, много полезных чек листов)
Наилучший вариант, нанять специально обученного эксперта- юриста по сделкам с недвижимостью. Только не юриста из Лукойла или просто знакомого юриста, или вы сами получали, когда юридическое образование, но никогда не работали в сфере сделок.
Я всегда говорю, чисто теоретически стоматолог имеет медицинское образование и может принять роды, но не может быть одновременно и гинекологом. А вот не всякий гинеколог сможет вылечить Вам зуб, хотя и тот и другой с медицинским образованием.
Безопасных Вам сделок.
