Получение квартиры в наследство – это спектр противоречивых эмоций, это и грусть, и радость в одном флаконе, это уход близкого, а иногда не очень близкого человека и получение его недвижимости по наследству.
С утратой близких нам людей довольно часто становится возможным приобрести недвижимое имущество. Согласно данным Федеральной нотариальной палаты, количество совместных завещаний увеличилось на 13% в 2023 году по сравнению с прошлым годом. В этой статье я расскажу вам больше обо всех нюансах приобретения квартиры, документами основания у которых- наследство, а также дам Вам практические советы, которые позволят вам избежать основные риски
Исходя из многочисленных данных, за 2021-2022 года доля наследственных квартир на рынке недвижимости выросла практически в два раза, а именно с 10% до 20%. Это связано с тем, что в 2020 году наблюдался высокий уровень смертности населения. Из-за этого и выросло предложение различных наследственных квартир.
Если Вы являетесь наследником квартиры, то не спешите радоваться, жизнь может преподнести вам новые сюрпризы и открытия. Иногда я говорю, все тайное становиться явным!
А также если Вы планируете покупать квартиру, где документы основания – наследство, Вам необходимо изучить основные риски, а также понимать все нюансы, которые позволят вам избежать «головной боли».
Вы знаете, у меня есть клиенты, с которыми я непрерывно работаю на протяжении многих лет, а я 18 лет в своей сфере. На моих глазах маленькие дети моих клиентов взрослеют, заводят семью, рожают и конечно приобретают недвижимость.
Другая категория моих клиентов уходят в мир иной и оставляют своим близким недвижимость, после чего иногда самые близкие и родные люди, становятся врагами номер один.
Несколько лет назад, как раз в пандемию умирает мой клиент- глава семейства 75 лет мужчина. Это была на мой взгляд самая образцовая семья, где было двое детей, и супруги со стажем более 50 лет.
Да трагедия, когда идеальная семья теряет главу семьи мужчину.
Но еще большая трагедия, когда у главы семейства объявляется несовершеннолетний малыш, который записан на имя отца, но от другой женщины. Ребенку 5 лет, наследодателю 75 лет. Оставлю эти цифры тут.
Ребенок имеет обязательную долю наравне с супругой, двумя детьми почившего.
Как проверить наличие детей вне брака у мужчины наследодателя, и хочу сказать, тут возраст мужчины не имеет значения?
Август 2023 год, аналогичная ситуация. Мой клиент выбирает квартиру, где «свежее наследство». Наследодатель 71-летний мужчина, тоже идеальный брак и идеальная семья, только у мужчины 13-летний ребёнок в другой семье.
Иногда можно найти связи, если мужчина записывает ребёнка на своё имя. Но это совсем другая история.
А теперь про риски. Если вы выбрали квартиру, влюбились в неё, и цена вам подходит, но по документам наследство, а ещё и свежее наследство, тогда читаем про риски!
РИСК № 1 – ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ НАСЛЕДНИКИ
Прежде всего, нужно понимать, что наследство можно получить только по закону либо по завещанию или наследственный договор.
Довольно часто при приобретении наследственной квартиры можно столкнуться с неприятной ситуацией: неожиданно могут появиться другие наследники квартиры (это, то, о чем я писала выше). Согласно законодательству в ст. 1149 ГК РФ к таким наследникам могут относиться несовершеннолетние, нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя.
Это является большим риском, так как если Вы получили квартиру по завещанию, то потом эти родственники могут объявиться в любой момент и претендовать как минимум на половину доли квартиры.
Однако, если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, то все риски значительно сокращаются, но не исключаются полностью. Три года – не панацея, хотя многие дилетанты говорят о сроке исковой давности 3 года, но тут важно понимать с какого момента исчисляется срок исковой давности. Но это тема совсем другой статьи.
Что же делать в таком случае? Естественно, необходимо изучать каждый отдельный случай, поскольку всегда существует множество нюансов, но вот, что я порекомендую для того, чтобы максимально обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры:
-Нужно тщательно изучить документы и историю перехода права собственности. Такие сведения можно запросить в Росреестре от собственника, уточнить от «кого и кому» наследство;
-Всегда указывать в договоре купли-продажи только реальную стоимость недвижимости без «заниженной» стоимости. Очень часто продавец, обладатель такой «наследственной» квартиры, может попросить указать чуть заниженную цену, чтобы платить меньше налога, но если вы укажите не реальную стоимость и если сделка будет оспорена другими родственниками, то вам вернут только те средства, которые указаны в договоре;
-Нужно уточнить, получил квартиру продавец по завещанию или по закону. Если продавец получил ее по документу основанию Наследство по закону, то у продавца стоит уточнить ряд вопросов и одним из них- есть ли отказы от наследства среди других родственников.
РИСК № 2 – ОСПАРИВАНИЕ ЗАВЕЩЕНИЯ
Если продавец квартиры получил ее по завещанию. Всегда есть риск того, что завещание в суде могут признать недействительным, если будет доказано, что оно было составлено под психологическим давлением, или если оно было написано недееспособным лицом. Если действительно умерший родственник, оставивший завещания, страдал какими-то болезнями, то это могут доказать потенциальные родственники с помощью различных доказательств (например, предоставить справку о том, что наследодатель стоял на учете в специальном лечебном учреждении).
Если Вы действуете без юриста, эксперта, самостоятельно на свой страх и риск при выборе квартиры, я советую придерживаться следующих рекомендаций:
-Лучше всего приобретать квартиру, если она была получена в наследство минимум 7 лет назад, так как вероятность появления других наследников сильно сокращается. Если пройдет 10 лет, то уже никаких рисков потерять квартиру не будет совсем, так как пройдет срок давности составленного завещания;
-Также я советую перед покупкой квартиры самостоятельно осуществить поиск наследников, и это является даже самым эффективным способом, чтобы избежать недопонимания в будущем. Вы должны понимать, что никто не ищет наследников, даже нотариус. Наследники могут появиться сами либо сразу, либо спустя годы.
РИСК № 3 – ОСПАРИВАНИЕ ЗАВЕЩАНИЯ
Помимо вышеуказанных рисков, существует риск, связанный с появлением недостойных наследников. Недостойные наследники – это лица, которым суд не одобряет право на наследство. Сюда можно отнести родственников, которые ранее считались умершими, а также это могут быть родители наследодателя, которые были лишены родительских прав. Если суд реабилитирует права таких родственников, то у покупателя наследственной квартиры появятся проблемы, ведь такие родственники тоже могут претендовать на долю квартиры.
Довольно часто и случаются такие моменты, когда родственники могли не знать о смерти наследодателя, и в таком случае уже и срок давности не будет для них помехой. Как я упоминала выше, каждый случай индивидуален и требует тщательного изучения, но, чтобы избежать и такого риска лучше всего следовать таким рекомендациям:
— Если вы получили завещание или являетесь наследником по закону, то всегда осуществляйте поиск других родственников и оповещайте их о смерти наследодателя, чтобы в дальнейшем не было никаких сюрпризов с родственниками, которые не знали о факте смерти наследодателя;
-Плюс ко всему, суд будет во многих случаях на Вашей стороне. Особенно если Вы приобрели недвижимость по реальной цене, а не по сниженной, поскольку это будет доказательством в суде того, что Вы добросовестный человек, и что у Вас не было никаких собственных намерений отбирать чужое наследство.
Остались вопросы или хотите получить личную консультацию по вопросам недвижимости?
Вы хотите проверить квартиру и собственника, но не знаете как, просто свяжитесь со мной.
Напишите мне, и я с удовольствием помогу вам.
