КАК ПРОДАТЬ ИЛИ КУПИТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ ПРАВИЛЬНО
На сегодняшний день для большинства людей в нашей стране покупка квартиры в ипотеку – это единственный способ обзавестись постоянным жильём. Несмотря на экономическую и политическую ситуацию, ежемесячно все больше людей обременяют себя ипотечным кредитом. По данным сервиса «Домклик» уже в мае 2023 года всего в России было выдано 108,2 тысячи ипотечных кредитов, что на 3,8% больше чем в апреле. Однако, ипотечный кредит обременяет владельцев квартиры не только по его оплате, но и также по распределению всей недвижимости, в том числе и по продаже и покупке. Но нужно отметить, что проводить сделки с такими квартирами совсем не страшно, далее я расскажу более подробно о самых главных способах купли-продажи залоговой недвижимости.
ОСНОВНЫЕ СПОСОБЫ ПРОДАЖИ КВАРТИР В ИПОТЕКЕ
По действующему законодательству собственник квартиры, который обременён ипотекой, не может проводить никаких сделок по ее продаже без согласия банка. Поэтому если Вы действительно надумали продавать свою квартиру или другую недвижимость, то Вам перед поиском покупателя необходимо обратиться в банк, изучить всю схему досрочного погашения ипотечного кредита, а также изучить вопрос снятия обременения недвижимости.
Как правило, у каждого банка своя схема досрочного погашения ипотечного кредита. И это важно понимать и нужно досконально разбираться в этом.
Всего Вы можете выбрать следующие способы для продажи недвижимости:
- Досрочное погашение ипотеки;
- Продажа недвижимости с погашением ипотечного кредита в процессе совершения сделки;
- Продажа недвижимости вместе с ипотечным долгом;
- Продажа ипотечной недвижимости банком.
Разумеется, все вышеуказанные способы также относятся и к покупателю недвижимости. Поэтому покупатель тоже должен изучить все способы купли-продажи недвижимости перед сделкой. Рассмотрим каждый из способов.
ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ С ПОМОЩЬЮ ДОСРОЧНОГО ПОГАШЕНИЯ
Этот способ является самым простым, а также самым распространённым. В этом случае продавец берет необходимую сумму (задаток) у покупателя и тем самым закрывает кредит. Это я просто описала процесс, по факту сложно найти покупателя, готового закрыть Ваши миллионные долги, согласны?.
При этом оформляется заявление о досрочном погашении, и после разрешения банка можно продать квартиру. Но такой способ также обязывает обе стороны подписать соглашение для того, чтобы впоследствии продавец не передумал продавать недвижимость. Согласно статье 381 ГК РФ, если продавец откажется от сделки, то он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Плюс ко всему, здесь стоит добавить, что первый платёж (задаток) лучше всего уплатить напрямую в банк. Так будет соблюдаться гарантия безопасности сделки для покупателя. Именно так лучше всего поступать в случаях купли-продажи ипотечной недвижимости.
Однако, чтобы грамотно продумать все тонкости сделок, лучше нанять эксперта по сделкам с недвижимостью. Так как поверьте, нет двух одинаковых сделок по недвижимости, везде есть особенности. Важно обезопасить и покупателям и продавца от потери денег, здоровья и даже недвижимости. Все эти моменты прописываются в договоре задатка, предварительном договоре купли продажи, а также «разжёвываются» сторонам сделки, что бы каждая сторона понимала свою зону ответственности.
ПОГАШЕНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В ПРОЦЕССЕ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ
Этот способ по всей своей сути похож на первый, за исключением того, что в сделке непосредственное участие принимает банк. Прежде всего, сотрудник банка предоставляет справку о размере задолженности по кредиту, после чего покупатель вносит денежные средства для банка и продавца через систему безопасных расчетов. После этого происходит оформление бумаг, а затем сделка официально регистрируется в Росреестре.
Что получается в итоге?
Эти два способа являются распространёнными, однако, как можно увидеть первый способ гораздо более понятный и распространенный. Второй способ подразумевает большее проведения различных операций, однако он является наиболее безопасным для покупателя.
Какой вариант подходит Вам и подходит ли, лучше обсудить с Вашим экспертом, который всегда на страже ваших интересов.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ВМЕСТЕ С ИПОТЕКОЙ
Такой тип продажи недвижимости является очень популярным в особенности у тех покупателей, которые не могут приобрести квартиру без обременений. В данном случае продавец должен найти такого покупателя, который будет готов приобрести недвижимость и при этом выплачивать ипотеку. Преимуществом данного способа является то, что в отдельных случаях банк готов пересмотреть условия кредита и улучшить условия, к примеру, рефинансировать ипотеку.
Неужели этот способ настолько удобный?
На самом деле, не совсем, но в и то же время — да. С одной стороны, продавец может оформить данную сделку безопасно через банк, а также покупателю нужно просто оформить заявку в банк и получить согласие на ипотеку. Но также покупатель должен подходить под все условия ипотеку, а именно у него должен быть определённый уровень дохода, а также хорошая кредитная история. В противном случае – банк не одобрит ипотеку.
ПРОДАЖА ИПОТЕЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БАНКОМ
Последний способ является не самым хорошим вариантом. Главный недостаток этого способа – это то, что банк продаёт жилье только в том случае, если у продавца имеются большие задолженности по кредиту. Для того, чтобы провести эту сделку, необходимо согласие обоих сторон.
Раньше у меня было большое количество таких сделок, но это не самые комфортные и безопасные сделки, однако они всегда инвестиционно привлекательные. Сейчас, к сожалению, от банков нет интересных по цене предложений, поэтому я со своими инвесторами всегда в анализе всех каналов инвестирования в недвижимость.
ЧТО ЖЕ МЫ ИМЕЕМ В ИТОГЕ?
Прежде всего, необходимо отметить, что наиболее выгодными являются первые два способа, как для продавца, так и для покупателя. При продаже квартиры в ипотеке сама сделка является невыгодной для продавца, так как цена продажи квартиры будет гораздо ниже, чем цена приобретения квартиры с учётом выплаты процентов по кредиту. К тому же, нужно отметить, что если продавец продаёт недвижимость, которая находилась у него в собственности меньше установленного срока (3 года или 5 лет), то он обязан уплатить НДФЛ.
И здесь важно не стать преступником, не занизить стоимость в договоре купли продажи, кстати я всегда помогу законно сделать оптимизацию налоговой части.
Самым главным преимуществом приобретения ипотечной недвижимости является безопасность сделки со стороны продавца, поскольку в основном перечислением денежных средств занимается только сам банк. В этом случае исключены различные мошеннические действия со стороны покупателя.
Главный недостаток приобретения ипотечной недвижимости — это длительный срок продажи самой квартиры, поскольку необходимо время на подготовку и сбор документов, на оценочные работы и конечно же важно найти покупателя, готового на Ваши условия по цене и схеме погашения кредитных обязательств. Также много времени уходит на перечисление средств продавцу из-за перерегистрации квартиры в Росреестре.
Остались вопросы или хотите получить личную консультацию по вопросам недвижимости? Напишите мне, и я с удовольствием помогу вам.
